Швидкі стратегії та довгострокове бачення відбудови України – інсайти Форуму Rebuild Ukraine на EXPO Real 2022
Наслідки повномасштабного військового вторгнення Росії в Україну є гарячою темою , яка обговорювється бізнес-спільнотою в галузі нерухомості з весни 2022 року. Повномасштабна війна похитнула усталену глобальну парадигму, створивши для гравців ринку нерухомості нові виклики на додачу до вже існуючих проблем, пов’язаних із пандемією COVID-19 і зміною клімату.
Життя українських громадян кардинально погіршилося, але українська держава продовжує демонструвати вражаючу стійкість і рішучість вистояти у війні. Оскільки за останні сім місяців повномасштабного вторгнення в Україні зруйновано понад 20 тис. кв.м житла і комерційних приміщень, країну очікує відбудова колосальних масштабів.
Забудовники та інвестори отримують цікаві можливості бути залученими в процес такого відновлення. Разом із тим, загострюється необхідність у належному плануванні та правовій базі, які зможуть забезпечити належні умови для створення нового міського середовища в Україні, що буде придатним для якісного життя, фінансово доцільним і безпечним з точки зору інвестування.
Наслідки розв’язаної Росією війни в Україні для сектора нерухомості були однією із центральних тем на виставці EXPO Real, яка відбувалася 4-6 жовтня 2022 року в Мюнхені (Німеччина). EXPO Real є однією з з найвідоміших міжнародних виставок нерухомості, інвестицій і технологій.
У 2022 році виставка EXPO Real відсвяткувала своє 25-річчя та забезпечила платформу для зустрічі 1 887 експонентів із 33 країн та близько 40 000 учасників із 73 країн на виставковій площі 72 250 м². За словами Штефана Руммеля, генерального директора компанії Messe München (організатора виставки), цьогоріч відвідуваність майже досягла показників, що фіксувалися до початку пандемії СOVID-19. Цього року Україна була вперше представлена на EXPO Real з павільйоном у чудовій локації, присвяченим темі Rebuild Ukraine.
Присутність України на EXPO Real стала можливою завдяки величезній підтримці Messe München та партнерів павільйону – 25 компаній із нерухомості, які продовжують працювати в Україні. Серед цих компаній – AVELLUM, DELTA Ukraine, БОСФОРУС ДЕВЕЛОПМЕНТ, Corcel Group, Kreator-bud, Smart Urban Solutions, РІЕЛ, Gleeds Ukraine. Організаційним партнером стенда виступила компанія Invest in Projects, глобальний промоутер української індустрії нерухомості. Програма Форуму Rebuild Ukraine була сформована таким чином, щоб поінформувати міжнародну бізнес-спільноту про поточну ситуацію на ринку нерухомості в Україні та його потенціал поза картинами війни.
«Для нас було важливо, щоб на стенді у відкритих діалогах та дискусіях зустрілися різнодисциплінарні експерти зі знаннями українського та міжнародних ринків. Такі дискусії – це правильний спосіб сформувати найкращий план для відбудови України», – відзначає Анна Нестуля, директор Invest in Projects і координаторка стенда Rebuild Ukraine на EXPO Real.
Спікери та гості стенда висловили впевненість, що незабаром Україна стане безпечним і привабливим місцем для масштабного інвестування в нерухомість. Також відвідувачі скористалися можливістю дізнатися більше про країну та зустрітися з гравцями, які залишаються активними на українському ринку нерухомості.
Україна та ЄС обмінялися думками щодо майбутнього потенціалу розвитку України
В перший день українських представників та гостей українського стенда на EXPO REAL привітали Штефан Руммель, генеральний директор Messe München, Клеменс Баумгартнер, представник міської адміністрації Мюнхена, та Юрій Ярмілко, Генеральний консул України в Мюнхені.
Стефан Руммель наголосив: «Ми висловлюємо велику повагу всім, хто взяв участь у виставці під час загарбницької війни на їхній батьківщині. Форум Rebuild Ukraine досліджує можливості для відбудови країни та розглядає ключові теми, серед яких теперішня ситуація у бізнес-середовищі в Україні, невідкладні рішення та стратегії, довгострокові ініціативи з відбудови, а також програми, запропоновані урядом та бізнесом. Ми були б раді, якщо б обмін з Україною тривав і надалі, а Rebuild Ukraine став невід”ємною частиною EXPO REAL».
Сімона Манова з Європейської Комісії у дискусії з Ендрю Вробелем, партнером-засновником Emerging Europe, обговорила можливості для впровадження в Україні сталого, розвиваючого та інклюзивного міського середовища відповідно до ініціативи New European Bauhaus.
Перший день на стенді з благодійним фуршетом спільно з UNITED24, глобальною фандрейзинговою платформою, ініційованою Президентом України. Супроводжуючим партнером заходу виступила українська арома брендингова агенція Ol.factory, яка створила для стенда унікальний аромат, що відображає дух і характер українців. Під час презентації Христина Курганська, засновник і керуючий партнер Ol.factory, наголосила на важливості інвестування в психічне та емоційне здоров’я, оскільки це невід’ємна частина відбудови процвітаючої країни. Відновлення стосується не лише будівництва, а насамперед людей, які живуть в Україні та після війни повертатимуться додому.
До вимог сталого розвитку та ESG в Україні потрібно буде ставитися раціонально і з розумінням їхньої важливості – висновки другого дня
Метою експертної дискусії другого дня було обговорення майбутнього післявоєнної України, в тому числі стратегій сталого розвитку та європейського шляху.
Визнані експерти в різних галузях індустрії нерухомості розглянули проблематику під різними кутами зору та базуючись на своєму практичному досвіді.
Лізетт Ван Доорн, виконавчий директор ULI Europe, вважає, що в нинішніх умовах для України очевидним пріоритетом є стратегія швидких рішень, що полягає в будівництві тимчасового, модульного або збірного житла. Але водночас галузь не може марнувати існуючі можливості, щоб мислити довгостроково.
Лізетт Ван Доорн підкреслює: «Я багато чую про діджиталізацію України. Найбільшою перешкодою для будівництва в інших країнах є отримання дозволів, що займає багато часу. Якщо цей етап можна оцифрувати, Україна отримає багато переваг, у тому числі з точки зору підвищення прозорості дозвільного процесу, а також прискорить будівництво, що дозволить людям скоріше повернутися до звичного нормального життя».
Продовжуючи питання пріоритетів, Вольфганг Гомерник, генеральний директор DELTA Group і DELTA Ukraine, бачить додаткове рішення у розвитку центрів підприємництва в Україні, які забезпечуватимуть різноманітні потреби, пов”язані з новим будівництвом.
Вольфганг Гомерник відзначає: «Безперечно, ми не можемо ігнорувати той факт, що міжнародні фінанси вимагатимуть дотримання стандартів відповідно до Європейської зеленої угоди тощо. Водночас, з огляду на масштаби теперішніх руйнувань в Україні, принципи сталого розвитку та ESG вимагають раціонального ставлення до них з огляду на пріоритети та необхідність будувати швидко і раціонально з точки зору затрат.
Пріоритетними є будівництво житла, налагодження логістичних ланцюгів та реконструкція критичної інфраструктури в Україні. Водночас діджиталізація залишається важливою для зменшення бюрократії та пришвидшення відбудови країни».
Максим Максименко, партнер і керівник практики нерухомості та інфраструктури AVELLUM, наголосив, що уряд продовжує працювати над спрощенням та вдосконаленням українського законодавства, над пріоритетними інвестиційними проєктами та підтримкою бізнесу в Україні.
Максим Максименко зазначив: «Парламент ухвалив кілька законопроєктів щодо спрощення землевідведення та будівництва житла для переселенців, інфраструктури та іншої нерухомості. У серпні Верховна Рада ухвалила важливий законопроект, який суттєво вдосконалив законодавчу базу будівництва житла і надає необхідні гарантії для інвесторів. Багато роботи ведеться для покращення законодавчої бази для механізму публічно-приватного партнерства, який планується для відбудови житлової нерухомості.
Тим часом іноземні партнери та міжнародні фінансові організації ведуть переговори з урядом щодо фінансування та гарантування проектів будівництва житлової нерухомості. Наші партнери довіряють нам і готові підтримати Україну ще до закінчення війни».
Визнаючи ефективність української влади в сьогоднішніх умовах, зокрема щодо процесів діджиталізації країни та спрощення дозвільних процедур у сфері будівництва, Тамаш Полстер, партнер і співзасновник Urbanite Advisors, вказує на приховані підводні камені, які не можна ігнорувати. Тамаш говорить: «Якщо ви можете будувати де завгодно, це добре у теперішніх умовах, однак це також пов’язано з ризиком у середньостроковій та довгостроковій перспективі втратити контроль над тим, що і де потрібно будувати. Необхідно досягти правильний баланс у цьому підході».
Він також зазначив, що в сегменті житлового будівництва найдоцільнішими часто є реконструкція або відновлення старого і пошкодженого житла, а не будівництво нового. «Ми повинні зосередитися на відбудові та реконструкції існуючого житлового фонду в містах, а не розпочинати швидке будівництво житлових кварталів, у яких через шість місяців люди зрозуміють, що там нічого робити, і потрібно повертатися в міста», – додає Тамаш.
Після війни проведення швидкої та економічно ефективної відбудови буде ключовим питанням. Тому високими є ризики повторення невдалих містобудівних практик минулого. Експерти вважають, що ключем до сталої відбудови українських міст є баланс між швидкими підходами та довгостроковим баченням з використанням кращих практик містобудування, у тому числі принципів багатофункціональної забудови і 15-хвилинного міста, що дозволять створити райони, максимально придатні для життя, роботи та відпочинку.
Можливості та вузькі місця в різних секторах нерухомості – досвід компаній, що працюють в Україні, у дискусіях третього дня
Третій день EXPO Real зібрав на стенді українські та міжнародні компанії, які реалізують проекти в Україні. Спікери обговорили виклики війни, можливості для бізнесу та вузькі місця в багатьох сегментах ринку нерухомості.
На ринку нерухомості в Україні впродовж багатьох років спостерігався дефіцит приміщень, а останні вісім місяців ще більше погіршили ситуацію у більшості секторів. Тому мова повинна йти не лише про реконструкцію чи відбудову, а також і про нове будівництво.
Коментуючи поточну ситуацію, Марта Костюк, колишня керівниця відділу аналітики та консалтингу з питань нерухомості в Cushman & Wakefield в Україні, яка зараз працює в офісі компанії в Празі, прокоментувала актуальний стан ринку комерційної нерухомості в Україні: «Ми підрахували, що за період з початку широкомасштабного військового вторгнення Росії з 24 лютого 2022 року, на території передмістя Києва знищено або пошкоджено близько 440 000 кв.м складських і логістичних приміщень, що становить понад 1/5 від загального обсягу ринку професійної складської нерухомості в Київському регіоні. Наприкінці 2 кварталу 2022 року первинна вакантність у сегменті сягнула лише близько 3%, а з урахуванням можливостей суборенди порядка 20 000 кв.м показник вакантності склав 4,1%. Для контексту нагадаю, що в кінці 2021 року до повномасштабного вторгнення первинна вакантність у сегменті оцінювалася на рівні приблизно 1%, нові об’єкти збедільшого були зняті в оренду ще до їх введення в експлуатацію, і водночас багато орендарів розглядали можливості укладення попередніх договорів оренди та опції BTS через дуже незначну пропозицію існучих приміщень. Попри поточну невизначеність і відповідно до світових тенденцій, інвестиційний потенціал ринку складської та логістичної нерухомості в Україні залишається дуже високим і почне реалізовуватися одразу, коли безпекова ситуація покращиться».
У секторі офісної нерухомості в Києві за останні кілька місяців обсяг ринку зменшився на 50 000 кв.м загальної орендної площі, оскільки кілька бізнес-центрів у місті були пошкоджені під час військових атак Росії на цивільну інфраструктуру. Згідно з даними Cushman & Wakefield, загальний обяг ринку офісної нерухомості в Києві, офіційне населення в якому складає 3 мільйони осіб, зараз становить лише 2,2 млн. кв.м, в той час як у Варшаві цей показник оцінюється на рівні 6,2 млн. кв.м у Варшаві, 4,1 млн. кв.м у Будапешті та 3,3 млн кв.м у Бухаресті. Первинна вакантність на офісному ринку в Києві зараз перевищує 20% порівняно з приблизно 11% на кінець 2021 року, а додаткову пропозицію формують опції суборенди. Орендна ставка на приміщення офісної нерухомості найвищої якості з базовим оздобленням знизилася з 20-27 доларів США за кв.м на місяць наприкінці 2021 року до 10-18 доларів США станом на зараз. Не зважаючи на теперішні військові загрози, попит орендарів на офісні приміщення в Києві залишається суттєвим, що, головним чином, пов`язано з переміщенням ІТ-компаній зі східних і південних регіонів України, а також має місце внаслідок збільшення присутності в Україні профільних міжнародних громадських та урядових організацій. Особливим попитом серед орендарів користуються якісні гнучкі офісні приміщення та коворкінги з повною готовністю для користування.
Тамаш Полстер, Urbanite Advisors, додав, що в Україні забезпеченість офісними приміщеннями становить близько 2 кв.м на особу, тоді як у містах Західної Європи – 15 кв.м, а кількість «білих комірців» у відсотках до загальної чисельності населення в Україні така ж, як і, наприклад, у Німеччині. Тож присутній очевидний дефіцит площ, особливо формату гнучких офісних приміщень, оскільки у будь-якому випадку не весь персонал компаній працюватиме віддалено.
Генеральний директор інвестиційної компанії Smart Urban Solutions Роман Ємець пояснив, що компанія продовжує діяльність в Україні. Маючи в розробці кілька великих проектів у сегменті комерційної нерухомості та ряд торговельних центрів, які були зруйновані під час ворожих обстрілів, команда докладає всіх зусиль, щоб максимально підготувати об’єкти до початку будівництва.
Роман Ємець говорить: «Всупереч складним умовам, ми використовуємо нинішній період як додатковий час, щоб зробити більше. Зокрема, сьогодні компанія працює з відомим британським архітектурним бюро над генеральним планом і концепцією багатофункціонального проекту в центрі Києва поруч із головним національним стадіоном. Реалізація всього проекту триватиме 5-6 років, але вже зараз ми вкладаємо кошти в будівництво фудхолу в підземній частині. Знаково, що більшість орендарів майбутнього фудхолу підтвердили технічні умови для обговорюваних до війни приміщень, підтвердивши тим самим свій намір відкритися в проекті».
У найближчі 3-5 років компанія планує здійснити значні інвестиції у сегменті нерухомості, не очікуючи державної фінансової підтримки, яка буде в основному спрямована на інфраструктурні та інші проекти, які не мають комерційної життєздатності, але є дуже важливими для сталого відновлення країни. Роман також додав, що більшість українців, які є ВПО або виїхали закордон, чекають, коли вони зможуть безпечно повернутися додому. Це сильна заява для інвесторів і забудовників та свідчить про потенціал розвитку України. Крім того, в Україні багато новітніх практик є досить інноваційними для Європи, серед яких цифрові ноухау в роздрібній торгівлі та та системи швидкої доставки, які українські компанії вже активно застосовують своїй роботі.
Представляючи транспортно-логістичний бізнес, Анна Луговська із Corcel Group підтримала думку про високий потенціал України. Вона також підкреслила, що окрім представництв у Польщі та Іспанії, компанія активно працює з клієнтами в багатьох українських містах, зокрема в Києві та Харкові.
Колін Росс, керуючий директор Gleeds Ukraine, поділився думками про поточну ситуацію у сфері нерухомості в Україні: «У багатьох людей існує хибна думка, що життя в Україні з початком повномасштабної війни зупинилося, і це просто неправда. Хоча кілька наших проектів були призупинені, ми бачимо, що продовжується активна робота з оздоблення офісних приміщень, будівництва логістичних і виробничих об”єктів, а також, на жаль, відбудови зруйнованих торговельних центрів.
Найважливіше, щоб бізнес не зупинявся. Ми маємо продовжувати будувати те, що потрібно країні та людям, а це фактично все: виробництво, місця для роботи та проживання; і такий підхід працює в обох напрямках, створюючи цінність і для самого будівельного бізнесу. Великі міжнародні структури зараз дивляться на Україну та її ринок нерухомості з намірами істотно інвестувати в Україну. Це дуже позитивний показник того, що робоча сила в Україні готова, бажає і здатна робити те, що потрібно західному світу, та створювати продукцію для покриття існуючого дефіциту».
Ринок житлової нерухомості в нинішніх умовах є одним із найактивніших секторів в Україні
Ринок житлової нерухомості в нинішніх умовах є одним із секторів в Україні з найбільшим дефіцитом. Існуючий житловий фонд в Україні часто не відповідає потребам населення. Зараз житлове будівництво в Україні є одним із найактивніших секторів, в якому сьогодні реалізується ряд цікавих інноваційних проектів.
Ларс Карб, директор з реконструкції OneUkraine, представив довгострокову ініціативу швидкого будівництва житла за допомогою системи на основі 3D-контейнерних модулів, які збираються на місці. Він пояснив, що програма дозволяє ефективно масштабувати проекти і забезпечує швидке будівництво високоякісного постійного житла з низькою затратною частиною, оскільки складові можуть виготовляти кілька партнерів одночасно.
Ларс Карб розповідає: «Ми можемо за 6 місяців побудувати постійне житло у складі 30 квартир, повністю обладнаних і готових до заселення. Зараз ми оцінюємо кілька земельних ділянок на придатність для такого будівництва, щоб до кінця весни 2023 року поставити перший будинок, а потім за два роки вивести на ринок ще тисячу квартир».
Ларс додав, що український ринок унікальний тим, що близько 90% населення проживає у житлі, яке їм належать. Основні питання, які зараз постають перед компанією, — хто буде власником квартир та як структурувати подальше управління житлом після його введення в експлуатацію. Але він переконаний, що ринок житла в Україні буде змушений перейти на модель з домінуючою орендою, щоб розмістити ту кількість людей, які зараз потребують житла. В свою чергу така трансформація позитивно вплине на мобільність робочої сили в країні.
За даними ЛУН, української PopTech-компанії, що спеціалізується на ринку житлової нерухомості, станом на лютий 2022 року в Україні велося будівництво 1300 житлових комплексів, а в продажі були квартири у 1770 проектах. Після 6 місяців повномасштабного вторгнення, станом на вересень 2022 року, відновлено будівництво 800 житлових комплексів (62%), а в 1350 проектах поновлено продажі.
Ілля Величко, комерційний директор української девелоперської компанії «НЕСТ» з диверсифікованим портфелем проектів, висловив думку, що сектор житлової нерухомості, разом із висококласними офісними об”єктами в центрі Києва, є найпривабливішим для інвестицій через свій стабільний характер і потенціал високої дохідності.
Серед поточних проектів компанії «НЕСТ» – житловий комплекс на 7 000 квартир на ділянці площею 40 га, який буде пропонувати постійне високоякісне житло у доступному ціновому сегменті.
У воєнний час є багато можливостей зробити пожертви та підтримати гуманітарні чи інші потреби України та її населення. Проте ключовою є потреба у приватних інвестиціях для відбудови України.
Три дні панельних дискусій та індивідуальних зустрічей на українському стенді продемонстрували, що існують комерційно привабливі та життєздатні можливості для бізнесу на ринку нерухомості в Україні, і їх ставатиме все більше. Тому щодо України мова зараз іде не лише про благодійність.
Україна зараз пропонує вдосконалені та привабливі для інвестування процедури і законодавчу базу. Це, разом із кваліфікованою, працьовитою та освіченою робочою силою, сприятиме ефективним інвестиціям та реалізації якісних девероперьких проектів. Саме зараз ча спланувати і готуватися інвестувати в стале майбутнє України.
Більше фото на LinedIn – the firsts day; the second and third day
Анна Нестуля, [email protected]
