Плюси та мінуси нового закону про купівлю-продаж об’єктів нерухомості у новобудовах

10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який призваний посилити гарантії для осіб, які мають намір придбати об’єкти нерухомості в новобудовах.

Цей закон був потрібний вже дуже давно, адже сфера відносин купівлі-продажу об’єктів нерухомості у багатоквартирних будинках на стадії їх будівництва була довгий час не достатньо врегульована на законодавчому рівні, що призводило до зловживань з боку забудовників та відсутності дієвих правових механізмів захисту порушених прав інвесторів.

До безпосередніх плюсів нового закону відноситься законодавчо закріплений обов’язок забудовника розміщувати на своєму веб-сайті посилання на усі дозвільні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва; відомості про усі заплановані об’єкти нерухомості у будинку, в тому числі й ті, що вже продані (адже часто забудовник задля продажу менш «популярних» об’єктів повідомляв, що усі інші вже продані); проект договору купівлі-продажу із визначенням осіб, які мають право його підписувати від імені забудовника. Крім того, забудовник зобов’язаний щомісяця публікувати фотографії об’єкта будівництва, графік виконання робіт та стан його виконання. За невиконання цих обов’язків забудовника можуть оштрафувати. 

Також до плюсів закону відноситься обов’язкова наявність гарантійної частки об’єктів нерухомості у будинку, яка реєструється за замовником на весь час будівництва та становитиме так званий «резервний запас» задля гарантування добудови будинку іншими особами на випадок банкрутства забудовника; державна реєстрація майнового права на майбутній об’єкт нерухомості; конкретні способи захисту прав інвестора у суді.

Мінусами вказаного закону є, зокрема, перевантаження його великою кількістю юридичних термінів та формулювань, які ускладнюють його розуміння без звернення за правовою допомогою, а також залишається неврегульованим питання використання забудовником грошових коштів інвесторів не за призначенням.