Зміни щодо орендних правовідносин в період карантину

20/ 07/ 2020

16 липня 2020 року набрав чинності Закон України №692-IX Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної підтримки сфери культури, креативних індустрій, туризму, малого та середнього бізнесу у зв’язку з дією обмежувальних заходів, пов’язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19 (далі – Закон). Законом, серед іншого, вносяться зміни щодо орендних правовідносин, а саме передбачено, що плата за користування нерухомим майном підлягає зменшенню впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони, спричинені карантином. При цьому, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг. Основний ефект від Закону, на наш погляд, полягає в тому, що орендарі-підприємці, які вимушені припинити використання орендованих приміщень в своїй діяльності через розповсюдження на них чергових карантинних обмежень, отримують спеціальні правові підстави вимагати від орендодавця зменшення орендної плати, додатково до загальних положень Цивільного кодексу. Хоча варто зазначити, що положення Закону сформульовані досить невдало, адже виникають спірні питання, зокрема: Проблематика ретроспективного застосування Закону, особливо у тих випадках, коли сторони вже дійшли домовленостей у орендних відносинах на період дії карантинних обмежень; Критерії визначення повного чи неповного обсягу використання майна. Як показує практика, існує багато середніх варіантів, при яких основний вид діяльності обмежений (наприклад, робота ресторану для відвідувачів, але він функціонує на виніс, або робота розважальних закладів з 23-ї до 7-ї години, тощо). Схожі ситуації підпадають в сіру зону з точки зору нового Закону. Не залишаємо без уваги і дискримінаційний характер Закону, адже вказані вище норми застосовуються тільки для приватного сектору та не діють по відношенню до оренди комунальної власності. В результаті, виникає необхідність у детальному та глибокому аналізі положень законодавства при розгляді кожного окремого випадку орендних правовідносин. Також, не виключаємо, що Закон спровокує виникнення суперечливої судової практики, якщо не будуть прийняті правки для уточнення спірних питань. Для отримання додаткової інформації просимо звертатися до партнерів Астерс Олега Бойчука та Романа Костенка.

16 липня 2020 року набрав чинності Закон України №692-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної підтримки сфери культури, креативних індустрій, туризму, малого та середнього бізнесу у зв’язку з дією обмежувальних заходів, пов’язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19” (далі – “Закон“).

Законом, серед іншого, вносяться зміни щодо орендних правовідносин, а саме передбачено, що плата за користування нерухомим майном підлягає зменшенню впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони, спричинені карантином.

При цьому, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Основний ефект від Закону, на наш погляд, полягає в тому, що орендарі-підприємці, які вимушені припинити використання орендованих приміщень в своїй діяльності через розповсюдження на них чергових карантинних обмежень, отримують спеціальні правові підстави вимагати від орендодавця зменшення орендної плати, додатково до загальних положень Цивільного кодексу.

Хоча варто зазначити, що положення Закону сформульовані досить невдало, адже виникають спірні питання, зокрема:

Проблематика ретроспективного застосування Закону, особливо у тих випадках, коли сторони вже дійшли домовленостей у орендних відносинах на період дії карантинних обмежень;
Критерії визначення “повного” чи “неповного” обсягу використання майна. Як показує практика, існує багато “середніх” варіантів, при яких основний вид діяльності обмежений (наприклад, робота ресторану для відвідувачів, але він функціонує “на виніс”, або робота розважальних закладів з 23-ї до 7-ї години, тощо). Схожі ситуації підпадають в сіру зону з точки зору нового Закону.

Не залишаємо без уваги і дискримінаційний характер Закону, адже вказані вище норми застосовуються тільки для приватного сектору та не діють по відношенню до оренди комунальної власності.

В результаті, виникає необхідність у детальному та глибокому аналізі положень законодавства при розгляді кожного окремого випадку орендних правовідносин. Також, не виключаємо, що Закон спровокує виникнення суперечливої судової практики, якщо не будуть прийняті правки для уточнення спірних питань.

Для отримання додаткової інформації просимо звертатися до партнерів Астерс Олега Бойчука та Романа Костенка.