Закон про ринок земель: зміна правил гри

13/ 04/ 2020

31.03.2020 року український парламент ухвалив в цілому Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення № 2178-10 від 10.10.2019 року (далі – Закон про ринок земель). Передбачається, що закон набуде чинності з 01.07.2021 року. Наразі підписання закону заблоковано – подано декілька проектів постанов про його скасування. Для остаточного ухвалення закону потрібно, щоб парламент повторно зібрався та відхилив ці постанови, після чого закон може бути підписаний головою Верховної Ради і Президентом України та офіційно оприлюднений. В сьогоднішніх умовах важко передбачити, наскільки швидко і чи вдасться це зробити. Нові правила поступово знімають обмеження земельного мораторію, надаючи з моменту введення в дію закону спочатку 2,5 роки на придбання підмораторних земельних ділянок у власність громадян (в обсязі до 100 гектарів), а в подальшому – і на користь будь-яких юридичних осіб, що мають українських бенефіціарів (в обсязі до 10 000 гектарів). Паралельно вводиться можливість банків набувати право власності на підмораторні ділянки у випадку звернення стягнення на предмет застави. Разом із цим, встановлюються спеціальні обмеження для набуття та володіння сільськогосподарськими землями для юридичних осіб, які мають іноземних бенефіціарів. Ці правила поширюються на будь-які види земель сільськогосподарського призначення, у тому числі на ті, які раніше не підпадали під обмеження земельного мораторію та могли вільно відчужуватися. Порушення цих вимог створює ризик конфіскації та примусового продажу таких земель. Далі наводимо короткий огляд основних змін. Скасування земельного мораторію З 01.07.2021 року до 01.01.2024 року громадяни України отримують право набути у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів (без урахування площі тих земельних ділянок, які були у їх власності до 01.07.2021 року). У тому числі дозволено придбання підмораторних земель, до яких належали земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї). У порядку звернення стягнення на предмет застави такі підмораторні землі без жодних обмежень на загальну площу вже з 01.07.2021 року зможуть набувати у власність також банки. Передбачено, що такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Для решти учасників ринку продовжуватимуть діяти обмеження на відчуження підмораторних земель, із виключеннями у вигляді можливості передачі земель у спадщину, відчуження для суспільних потреб або обміну (міни) рівноцінних земельних ділянок в межах одного масиву сільськогосподарських земель. Починаючи з 01.01.2024 року, підмораторні землі зможуть набути у власність також юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, але тільки у випадку, якщо їхніми учасниками (акціонерами, членами) є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. Також з 01.01.2024 року максимальна загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина збільшується до 10 000 гектарів. Аналогічною є максимальна площа сільськогосподарських земель для юридичних осіб (за умови дотримання лімітів для кожного з учасників юридичної особи). Разом з тим, обмеження земельного мораторію зберігаються в повній мірі на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономній Республіці Крим та місті Севастополь. Нові обмеження для непідмораторних сільськогосподарських земель Закон про ринок землі суттєво обмежує існуючі можливості для придбання непідмораторних земельних ділянок сільськогосподарського призначення. З 01.07.2021 року юридичні особи т. зв. «другого кроку» (зареєстровані в Україні, учасниками яких є українські юридичні чи фізичні особи, при тому що кінцевими бенефіціарами можуть бути іноземці) втрачають право на придбання будь-яких земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, йдеться про непідмораторні земельні ділянки – землі підсобного сільського господарства, особистого селянського господарства (що були приватизовані в індивідуальному порядку, а не виділені з паїв), землі для садівництва і городництва тощо – які раніше не були обмежені в обігу. Більше того, до схвалення цього питання на референдумі іноземцям, особам без громадянства та (будь-яким!) юридичним особам заборонено придбання будь-яких часток (акцій) в юридичних особах, які мають у власності сільськогосподарські землі (у тому числі непідмораторні!). Це означає, що з 01.07.2021 року на невизначений строк буде заблокована зміна учасників (юридичних осіб) в компаніях, що мають у власності хоча б одну ділянку сільськогосподарського призначення. Також обмеження на володіння сільськогосподарськими землями не більше 10 000 гектарів на одну особу враховує будь-які земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а не тільки підмораторні. Встановлено, що порушення вимог щодо неможливості набуття сільськогосподарських земель окремими суб’єктами, а також лімітів у власності однієї особи, є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки. Конфіскація проводиться за рішенням суду, конфіскована ділянка підлягає продажу на земельних торгах, а отримана сума за вирахуванням організаційний витрат передається колишньому власнику ділянки. Зміна цільового призначення як законний спосіб виходу з-під обмежень З 01.07.2021 року скасовується заборона на зміну цільового призначення підмораторних земельних ділянок. Змінити цільове призначення ділянки буде можливо як на сільськогосподарські землі інших видів (наприклад, підсобного господарства), так і на землі для промисловості, комерційної забудови тощо. Наразі змінити цільове призначення земельної ділянки приватної власності можливо за рішенням місцевої ради (в межах населених пунктів) або районної державної адміністрації (за межами населених пунктів). Проте, іншим важливим законопроектом з питань земельної реформи (№ 2194 від 01.10.2019 року – про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин) передбачено, що ці повноваження повністю переходять до сільських, селищних, міських рад (у тому числі щодо земельних ділянок за межами населених пунктів). Зміна цільового призначення як підмораторних, так і інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення, може бути законним способом для виходу з-під дії заборон на відчуження, лімітів на концентрацію та обмежень на зміну учасників товариств, які володіють землями сільськогосподарського призначення. Реалізація такого сценарію вимагатиме розробки відповідної технічної документації, її погодження та затвердження рішенням місцевої ради чи районної адміністрації та сплати втрат сільськогосподарського виробництва. Разом з цим, наявність довгострокової оренди земельних ділянок для цілей сільськогосподарського виробництва може суттєво ускладнити можливість реалізації цього плану. Орендар може передати переважне право на придбання земельної ділянки Передбачена можливість передачі переважного права на придбання земельної ділянки іншій особі – для цього орендареві достатньо тільки письмово повідомити власника (згідно змін до ч. 2 ст. 131 Земельного кодексу України). Імовірно, ця норма буде активно використовуватись орендарями-юридичними особами, які не матимуть права придбати земельні ділянки самостійно. Зберігається заборона на продаж сільськогосподарських земель державної та комунальної власності Закон про ринок землі зберігає чинну заборону на продаж сільськогосподарських земель державної та комунальної власності. Разом з тим, особам, які мають право постійного користування, довічного успадкованого володіння такими землями або до 2010 року переоформили право постійного користування на право оренди, надається право викупу таких земельних ділянок без проведення земельних торгів, за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці. Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

Наразі підписання закону заблоковано – подано декілька проектів постанов про його скасування. Для остаточного ухвалення закону потрібно, щоб парламент повторно зібрався та відхилив ці постанови, після чого закон може бути підписаний головою Верховної Ради і Президентом України та офіційно оприлюднений. В сьогоднішніх умовах важко передбачити, наскільки швидко і чи вдасться це зробити.

Нові правила поступово знімають обмеження земельного мораторію, надаючи з моменту введення в дію закону спочатку 2,5 роки на придбання підмораторних земельних ділянок у власність громадян (в обсязі до 100 гектарів), а в подальшому – і на користь будь-яких юридичних осіб, що мають українських бенефіціарів (в обсязі до 10 000 гектарів). Паралельно вводиться можливість банків набувати право власності на підмораторні ділянки у випадку звернення стягнення на предмет застави.

Разом із цим, встановлюються спеціальні обмеження для набуття та володіння сільськогосподарськими землями для юридичних осіб, які мають іноземних бенефіціарів. Ці правила поширюються на будь-які види земель сільськогосподарського призначення, у тому числі на ті, які раніше не підпадали під обмеження земельного мораторію та могли вільно відчужуватися. Порушення цих вимог створює ризик конфіскації та примусового продажу таких земель.

Далі наводимо короткий огляд основних змін.

Скасування земельного мораторію

З 01.07.2021 року до 01.01.2024 року громадяни України отримують право набути у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів (без урахування площі тих земельних ділянок, які були у їх власності до 01.07.2021 року). У тому числі дозволено придбання підмораторних земель, до яких належали земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї).

У порядку звернення стягнення на предмет застави такі підмораторні землі без жодних обмежень на загальну площу вже з 01.07.2021 року зможуть набувати у власність також банки. Передбачено, що такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Для решти учасників ринку продовжуватимуть діяти обмеження на відчуження підмораторних земель, із виключеннями у вигляді можливості передачі земель у спадщину, відчуження для суспільних потреб або обміну (міни) рівноцінних земельних ділянок в межах одного масиву сільськогосподарських земель.

Починаючи з 01.01.2024 року, підмораторні землі зможуть набути у власність також юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, але тільки у випадку, якщо їхніми учасниками (акціонерами, членами) є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

Також з 01.01.2024 року максимальна загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина збільшується до 10 000 гектарів. Аналогічною є максимальна площа сільськогосподарських земель для юридичних осіб (за умови дотримання лімітів для кожного з учасників юридичної особи).

Разом з тим, обмеження земельного мораторію зберігаються в повній мірі на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономній Республіці Крим та місті Севастополь.

Нові обмеження для непідмораторних сільськогосподарських земель

Закон про ринок землі суттєво обмежує існуючі можливості для придбання непідмораторних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

З 01.07.2021 року юридичні особи т. зв. «другого кроку» (зареєстровані в Україні, учасниками яких є українські юридичні чи фізичні особи, при тому що кінцевими бенефіціарами можуть бути іноземці) втрачають право на придбання будь-яких земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, йдеться про непідмораторні земельні ділянки – землі підсобного сільського господарства, особистого селянського господарства (що були приватизовані в індивідуальному порядку, а не виділені з паїв), землі для садівництва і городництва тощо – які раніше не були обмежені в обігу.

Більше того, до схвалення цього питання на референдумі іноземцям, особам без громадянства та (будь-яким!) юридичним особам заборонено придбання будь-яких часток (акцій) в юридичних особах, які мають у власності сільськогосподарські землі (у тому числі непідмораторні!). Це означає, що з 01.07.2021 року на невизначений строк буде заблокована зміна учасників (юридичних осіб) в компаніях, що мають у власності хоча б одну ділянку сільськогосподарського призначення.

Також обмеження на володіння сільськогосподарськими землями не більше 10 000 гектарів на одну особу враховує будь-які земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а не тільки підмораторні.

Встановлено, що порушення вимог щодо неможливості набуття сільськогосподарських земель окремими суб’єктами, а також лімітів у власності однієї особи, є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки. Конфіскація проводиться за рішенням суду, конфіскована ділянка підлягає продажу на земельних торгах, а отримана сума за вирахуванням організаційний витрат передається колишньому власнику ділянки.

Зміна цільового призначення як законний спосіб виходу з-під обмежень

З 01.07.2021 року скасовується заборона на зміну цільового призначення підмораторних земельних ділянок. Змінити цільове призначення ділянки буде можливо як на сільськогосподарські землі інших видів (наприклад, підсобного господарства), так і на землі для промисловості, комерційної забудови тощо.

Наразі змінити цільове призначення земельної ділянки приватної власності можливо за рішенням місцевої ради (в межах населених пунктів) або районної державної адміністрації (за межами населених пунктів). Проте, іншим важливим законопроектом з питань земельної реформи (№ 2194 від 01.10.2019 року – про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин) передбачено, що ці повноваження повністю переходять до сільських, селищних, міських рад (у тому числі щодо земельних ділянок за межами населених пунктів).

Зміна цільового призначення як підмораторних, так і інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення, може бути законним способом для виходу з-під дії заборон на відчуження, лімітів на концентрацію та обмежень на зміну учасників товариств, які володіють землями сільськогосподарського призначення.

Реалізація такого сценарію вимагатиме розробки відповідної технічної документації, її погодження та затвердження рішенням місцевої ради чи районної адміністрації та сплати втрат сільськогосподарського виробництва. Разом з цим, наявність довгострокової оренди земельних ділянок для цілей сільськогосподарського виробництва може суттєво ускладнити можливість реалізації цього плану.

Орендар може передати переважне право на придбання земельної ділянки

Передбачена можливість передачі переважного права на придбання земельної ділянки іншій особі – для цього орендареві достатньо тільки письмово повідомити власника (згідно змін до ч. 2 ст. 131 Земельного кодексу України). Імовірно, ця норма буде активно використовуватись орендарями-юридичними особами, які не матимуть права придбати земельні ділянки самостійно.

Зберігається заборона на продаж сільськогосподарських земель державної та комунальної власності

Закон про ринок землі зберігає чинну заборону на продаж сільськогосподарських земель державної та комунальної власності. Разом з тим, особам, які мають право постійного користування, довічного успадкованого володіння такими землями або до 2010 року переоформили право постійного користування на право оренди, надається право викупу таких земельних ділянок без проведення земельних торгів, за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.