Набрав чинності закон щодо захисту інвестицій у нерухомість, яка буде збудована у майбутньому

11/ 10/ 2022

10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України No. 2518-IX Про гарантування речових прав на обєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (Закон). Цей Закон, ключовою метою якого є надання захисту інвесторам у майбутні обєкти нерухомості, був прийнятий на основі законопроєкту №5091, що перебував на доволі тривалому обговоренні у парламенті з лютого 2021 року. Основне Закон має на меті захистити права інвесторів у нерухомість (зокрема, житлову нерухомість) на первинному ринку шляхом запровадження різних заходів, що більш детально розглянуті нижче. Ключовою зміною є те, що відтепер кошти залучатимуться на будівництво тільки після того, як в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно будуть зареєстровані спеціальні майнові права на обєкт незавершеного будівництва та майбутні обєкти нерухомості в ньому. Детальний огляд Закон передбачає наступні нововведення: Запроваджується поняття майбутнього обєкту нерухомості. Майбутній обєкт нерухомості визначається як частина обєкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію обєкта незавершеного будівництва стає самостійним обєктом нерухомості (квартира, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Продаж майбутніх обєктів нерухомості на користь інвесторів відтепер буде можливий тільки після того, як замовник будівництва отримає всі необхідні дозволи щодо будівництва та забезпечить державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні обєкти нерухомості в обєкті незавершеного будівництва. Замовник будівництва має визначити так звану гарантійну частку майбутніх обєктів нерухомості. Відчуження такої гарантійної частки буде забороненим допоки обєкт незавершеного будівництва не буде прийнято в експлуатацію. Мінімальний розмір гарантійної частки буде визначений Кабінетом Міністрів України. Закон зобовязує замовників будівництва (девелоперів, управителів фонду фінансування будівництва) розкривати та публікувати інформацію про будівництво, зокрема, запланований рік прийняття в експлуатацію, відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, відомості про хід виконання будівельних робіт (з фотографіями), відомості про майбутні обєкти нерухомості, умови їх придбання тощо. За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (приблизно 681 долар США на дату цієї публікації). Будь-які зміни до проєктної документації відтепер потребуватимуть узгодження з інвесторами, якщо такі зміни впливають на права таких інвесторів. Інвестори матимуть право розірвати договір купівлі-продажу у випадках, якщо замовник будівництва порушує строк прийняття в експлуатацію більш як на 6 місяців або вносить зміни до проєктної документації без узгодження з інвестором. Рекламування з метою залучення коштів фізичних та юридичних осіб для будівництва обєктів дозволятиметься лише за умови, що замовник будівництва отримав всі дозволи та права, необхідні для початку будівництва. Закон застосовуватимуться лише до тих обєктів незавершеного будівництва, щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт буде отримано після набрання чинності Законом. Контакти: Сергій Піонтковський Керуючий партнер Baker McKenzie Ліна Немченко Партнер Baker McKenzie Ельмаз Абхаїрова Юрист Baker McKenzie

10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України No. 2518-IX “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (“Закон“).

Цей Закон, ключовою метою якого є надання захисту інвесторам у майбутні об’єкти нерухомості, був прийнятий на основі законопроєкту №5091, що перебував на доволі тривалому обговоренні у парламенті з лютого 2021 року.

Основне

Закон має на меті захистити права інвесторів у нерухомість (зокрема, житлову нерухомість) на первинному ринку шляхом запровадження різних заходів, що більш детально розглянуті нижче.

Ключовою зміною є те, що відтепер кошти залучатимуться на будівництво тільки після того, як в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно будуть зареєстровані спеціальні майнові права на об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості в ньому.

Детальний огляд

Закон передбачає наступні нововведення:

Запроваджується поняття майбутнього об’єкту нерухомості. Майбутній об’єкт нерухомості визначається як частина об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію об’єкта незавершеного будівництва стає самостійним об’єктом нерухомості (квартира, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).
Продаж майбутніх об’єктів нерухомості на користь інвесторів відтепер буде можливий тільки після того, як замовник будівництва отримає всі необхідні дозволи щодо будівництва та забезпечить державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в об’єкті незавершеного будівництва.
Замовник будівництва має визначити так звану “гарантійну частку” майбутніх об’єктів нерухомості. Відчуження такої гарантійної частки буде забороненим допоки об’єкт незавершеного будівництва не буде прийнято в експлуатацію. Мінімальний розмір гарантійної частки буде визначений Кабінетом Міністрів України.
Закон зобов’язує замовників будівництва (девелоперів, управителів фонду фінансування будівництва) розкривати та публікувати інформацію про будівництво, зокрема, запланований рік прийняття в експлуатацію, відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, відомості про хід виконання будівельних робіт (з фотографіями), відомості про майбутні об’єкти нерухомості, умови їх придбання тощо. За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (приблизно 681 долар США на дату цієї публікації).
Будь-які зміни до проєктної документації відтепер потребуватимуть узгодження з інвесторами, якщо такі зміни впливають на права таких інвесторів.
Інвестори матимуть право розірвати договір купівлі-продажу у випадках, якщо замовник будівництва порушує строк прийняття в експлуатацію більш як на 6 місяців або вносить зміни до проєктної документації без узгодження з інвестором.
Рекламування з метою залучення коштів фізичних та юридичних осіб для будівництва об’єктів дозволятиметься лише за умови, що замовник будівництва отримав всі дозволи та права, необхідні для початку будівництва.

Закон застосовуватимуться лише до тих об’єктів незавершеного будівництва, щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт буде отримано після набрання чинності Законом.

Контакти:

Сергій Піонтковський

Керуючий партнер Baker McKenzie

Ліна Немченко

Партнер Baker McKenzie

Ельмаз Абхаїрова

Юрист Baker McKenzie