fbpx
Size of letters 1x
Site color
Image
Additionally
Line height
Letter spacing
Font
Embedded items (videos, maps, etc.)
 

Проєкт Закону 5600 – вирок інвесторам у нерухомість чи шанс платити менше?

21/ 10/ 2021
  Автори: Олександр Бородкін, партнер ЮФ Василь Кісіль і Партнери, Дмитро Саранчук, юрист ЮФ Василь Кісіль і Партнери Якщо ви знайшли цю статтю в Гуглі – швидше за все, ви або працюєте з податками, або плануєте купувати чи продавати нерухомість і вас закономірно турбують нові правила оподаткування, що запропоновані у проєкті Закону №5600 і можуть почати діяти вже з січня 2022 року. Мова про податок на доходи фізичних осіб, що застосовується до другого, третього і наступних продажів житлової і нежитлової нерухомості протягом одного року. Вам має бути особливо цікава ця стаття, якщо ви інвестор у житло чи іншу нерухомість, посередник при продажу нерухомості забудовником, представник забудовника чи просто власник великої кількості обєктів нерухомості, які можете колись продати. Фінансове становище саме цих людей може змінитися через нові правила найсильніше. В чому питання?. У змінах до статті 172 Податкового кодексу України, запропоновані у проєкті №5600. Депутати пропонують змінити порядок розрахунку бази оподаткування у випадках більш ніж одного продажу нерухомості протягом року. Чому говорити про це зараз, адже закон ще не прийнято?. Чи буде схвалена ця норма в остаточному голосуванні передбачити неможливо. Але варто врахувати її історію: майже ідентична за змістом норма була присутня ще у проєкті закону 5153, так званій податковій амністії. У тому проєкті вона була навіть схвалена профільним комітетом, але не отримала підтримки під час голосування народних депутатів у сесійній залі. Тепер ця норма у новому великому податковому законопроєкті і також схвалена комітетом до другого читання. Вочевидь, ставитися до можливості її прийняття слід більш ніж серйозно. Як працює зараз?. Стаття 172 Податкового Кодексу України наразі передбачає просту систему підрахунку податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) з продажу нерухомості. Якщо це ваш перший продаж житлової нерухомості в цьому році – квартири, кімнати, житлового або дачного будинку, їх частини, незавершеного будівництва, земельної ділянки під такими об’єктами, включно з побутовими спорудами на такій ділянці, або земельної ділянки, що не перевищує за розмірами норму безоплатної передачі (див. ст. 121 Земельного Кодексу України) – ваш дохід від цієї операції не оподатковується взагалі. Далі у цій статті для зручності ми називатимемо таку нерухомість «житлом». Важливою умовою є те, що ви маєте володіти таким житлом протягом щонайменше трьох років з моменту придбання. Ця вимога не поширюється на успадковане майно. Якщо це другий, третій, четвертий і так далі продаж житла, або якщо ви продаєте житло, яким володіли менше трьох років – ви маєте сплатити 5% ПДФО з вашого доходу від кожного такого продажу. Якщо ви продаєте іншу нерухомість, навіть вперше за рік – наприклад, офісні приміщення, паркомісця чи інші нежитлові приміщення у багатоквартирних будинках і взагалі будь-які інші об’єкти нерухомого майна, включаючи так звані апартаменти, яких зараз досить багато будують, які ми для зручності надалі визначатимемо як «іншу нерухомість» – ви маєте сплатити 5% ПДФО з першого і з будь-якого наступного продажу. Ваш дохід у поточній редакції теж визначається достатньо просто – він дорівнює або сумі у договорі, або оціночній вартості майна, залежно від того, яка сума виявиться більшою. Що змінюється?. По-перше, розширюється перелік обєктів нерухомості, яку ми у попередньому розділі для зручності обєднали під терміном житло і продаж якої не оподатковується за умови володіння ними протягом більше ніж трьох років. До пункту 172.1 Податкового Кодексу додаються також земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які були безпосередньо отримані платником податку у власність: а) у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або б) у процесі приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або в) шляхом виділення в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також г) земельних ділянок, перелічених у пунктах а, б і в, що були отримані платником податку у спадщину. Надалі посилаючись на житло ми матимемо на увазі також і ці активи. По-друге, що набагато більш важливо, законопроєкт №5600 передбачає зміни до пункту 172.2, що стосуються порядку розрахунку вашого доходу від продажу, і які починають діяти з 01 січня 2022 року. Правила щодо першого та другого продажу для житла лишаються без змін, але третій та наступні продажі, вже оподатковуватимуться за новими правилами. Для іншої нерухомості незмінними лишаються тільки правила щодо першого продажу, а другий та подальші – оподатковуватимуться по-новому. Також за новими правилами оподатковується перший та подальші продажі житла, яким продавець володів менше трьох років. Кажучи «за новими правилами» ми маємо на увазі не тільки ставку, яка для всіх таких продажів тепер становитиме 18%, але й зміни щодо бази оподаткування. Базою оподаткування формально лишається дохід, отриманий вами від продажу нерухомості, але змінюється спосіб його підрахунку: отримавши дохід від продажу, ви можете зменшити його на суму витрат, які ви понесли на придбання такого об’єкта. Тобто, ваш дохід від продажу рахуватиметься за аналогією з інвестиційним прибутком: «оподаткований дохід = валовий дохід від продажу мінус витрати на придбання активу». Тобто, в скороченому вигляді, з 01 січня 2022 року система оподаткування продажу нерухомості фізичними особами імовірно виглядатиме так: перший продаж житла, якщо фізична особа – продавець володіла ним протягом щонайменше трьох років – не оподатковується ПДФО (без змін); другий продаж житла, яким продавець володів більше трьох років або перший продаж іншої нерухомості – оподатковується за ставкою 5% (без змін); перший продаж житла, яким продавець володів менше трьох років; другий та наступні продажі іншої нерухомості; третій та наступні продажі житла, яким продавець володів більше трьох років – оподатковуються за ставкою 18%, яка застосовується до суми, яка обраховується як «доходи від продажу мінус витрати на придбання». Додатково нагадаємо, що у випадках зазначених у п. 2) та п. 3) вище також буде стягнуто військовий збір у розмірі 1,5%, оскільки за Податковим кодексом України, він застосовується до доходів, які оподатковуються ПДФО за ставкою вище нульової. Важливо відмітити, що дані правила не поширюються на нерухомість, яку фізична особа отримала у спадщину. Що потрапляє у «витрати»?. Якщо ви вирішили у 2022 році продавати три чи більше об’єкти житлової нерухомості або два і більше об’єкти іншої нерухомості – варто розуміти як вам рахувати витрати, адже саме від цього залежить, скільки податків ви сплачуватимете з такого продажу. Закон дає можливість зменшити дохід на такі витрати: кошти, сплачені платником податків (вами) як вартість цінних паперів та майнових прав, якщо придбання нерухомості відбулося шляхом погашення таких цінних паперів або майнових прав; кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва; витрати, понесені на придбання такого об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва; якщо придбання об’єкта відбулося шляхом передачі його власнику в оплату його частки у статутному капіталі юридичної особи при виході власника зі складу учасників – вартість, за якою було передано такий об’єкт; вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки; витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що була передана як компенсація за такими договорами; реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у звязку з придбанням (отриманням) прав на об’єкти нерухомості; вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи, у тому числі іноземної, або утворення без статусу юридичної особи, у тому числі іноземного, платником податків – акціонером, учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою; витрати, понесені на будівництво такого об’єкта нерухомості вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як обєкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування (тобто, в порядку податкової амністії). Таким чином, якщо житлова нерухомість, яку ви продаєте третьою за рік, чи інша нерухомість, яку ви продаєте другою за рік з моменту купівлі, наприклад, впала в ціні – ви можете не заплатити з такого продажу жодної гривні податків. Зверніть увагу, що вартість невідокремлюваних поліпшень об’єкта нерухомості не згадана у наведеному вище переліку. Тобто, якщо ви плануєте в майбутньому придбавати об’єкт нерухомого майна маючи на увазі продати його після 01 січня 2022 року – варто подбати про те, щоб вартість невідокремлюваних поліпшень була сплачена у ціні за сам об’єкт нерухомого майна, а не компенсована окремо. Це може дозволити вам в подальшому зменшити розмір податків при продажу такої нерухомості. Навіщо ускладнювати? Нормально ж було!. Вочевидь, законодавець зрештою розкрив головний секрет Полішинеля на ринку нерухомості – забудовники використовують «схеми» для легальної економії на податках. Значна частина нерухомості, що була придбана раніше із застосуванням різних хитрощів, з 2022 року буде оподаткована при продажу її власником – фізичною особою таким чином, щоб повернути у бюджет всю «економію» забудовників. Так, імовірно, отримають додаткове навантаження і фізичні особи, афілійовані з забудовниками, що виступали фактично як проксі-продавці, посередники, що купували квартири в забудовника за собівартістю і продавали з ринковою націнкою. Зміни з високою імовірністю торкнуться і людей, що роблять бізнес на інвестиціях у будівництво і продають готові квартири після їх введення в експлуатацію: якщо продаєте більше двох квартир на рік – краще розраховуйте черговість, щоб найдорожчий актив продавався першим. Популярний прийом, що його часто застосовують забудовники на ринку житла – перепродаж майнових прав або цінних паперів на нерухомість – може неочікувано вдарити по вашій, покупця, кишені. Справа в тому, що сума коштів, яку ви оплатили за відступлення права вимоги, передачу майнових прав, придбання форвардного контракту, наприклад, інвестиційному фонду, може не бути врахована як витрати на придбання нерухомості, адже пункт (1) в переліку витрат вказує на вартість цінних паперів або майнових прав. Найчастіше ж ви сплачуєте суму «доплати» за продаж вам таких майнових прав за окремим договором. Договірну вартість майнового права, форварду, цінного паперу – окремо; вашу доплату інвестиційному фонду за відступлення вам такого права чи форварду, його «премію» – окремо. Чи будуть обидві суми враховані як ваші витрати при подальшому продажі квартири вже вами, чи лише перша «договірна» вартість – питання, що лишається відкритим. Відповідь на нього надасть, швидше за все, практика застосування, яку формуватимуть податкові органи, нагадаємо, відповідальні за стягнення податків і наповнення державного бюджету. Виникає питання і з різницею між номінальною вартістю цінних паперів, скажімо, тих же цільових облігацій, за якою, власне, забудовник формально передає нерухомість у власність, і їх ринковою вартістю, за якою такі цінні папери зазвичай купуються у фонду чи іншого посередника. У більшості таких випадків, підтверджені витрати на придбання нерухомості для цілей оподаткування можуть виявитись значно меншими, ніж дійсні витрати за всіма укладеними договорами щодо її придбання. Загалом, зрозуміло, що законодавець зрештою помітив деякі з тих трюків, що вже давно функціонують на ринку. Складається враження, що відтепер деякі підходи до продажу житла з низьким податковим навантаженням стануть менш привабливими для приватних інвесторів в нерухомість. Адже гроші, зекономлені забудовниками на податках, доведеться платити інвесторам, хоча й 1) пізніше і 2) за умови, вони що продаватимуть житло до спливу трьох років після придбання або більше двох обєктів протягом року. Якщо нерухомість набута як подарунок?. Щодо нерухомості, отриманої у подарунок, витратами вважатимуться лише сума державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у звязку з таким даруванням. Що зі спадщиною?. Щодо спадщини регулювання змістовно не змінилося. Перший продаж успадкованого житла – не оподатковується. Як і раніше, вимога про володіння таким об’єктом протягом трьох років до успадкованого майна не застосовується. Перший продаж успадкованого іншого нерухомого майна – оподатковується за ставкою 5%. Другий, третій та подальші продажі будь-якої успадкованої нерухомості – оподатковуються за ставкою 5%. Тож, якщо вам не пощастило стати серійним спадкоємцем – вас нові правила не торкнуться. Хто і як декларує, хто сплачує податки?. Тут теж не обійшлося без змін. Загальне правило залишається: договір купівлі-продажу нерухомого майна посвідчується нотаріусом, а для такого посвідчення нотаріус, відповідно до пункту 172.4, має перевірити документ про сплату податку. Якщо податок був сплачений при нотаріальному посвідченні договору – декларація не подається.  Але ж ви не чекали, що й тут не буде жодного «але»? Якщо фізична особа-продавець скористалася правом на зарахування витрат, як вказано вище, себто при третьому продажу житла або другому продажу іншої нерухомості – то незалежно від того, чи була покупцем фізична чи юридична особа, продавець має подати декларацію. Тобто нотаріус все ще у будь-якому разі перевіряє сплату податку і декларація все ще не подається у такому випадку. Таким чином виникає колізія: зміни до пункту 172.2 передбачають, що зарахування витрат зобов’язує продавця подавати декларацію, а нотаріальне посвідчення, відповідно до пункту 179.2, звільняє його від такого обов’язку. Швидше за все, суди і ДФС виходитимуть з того, що нова норма є спеціальною по відношенню до старої, оскільки врегульовує специфічний випадок, коли продавець бажає зарахувати витрати. Отже, для уникнення ризику варто все ж подати декларацію, якщо ви бажаєте зарахувати витрати, навіть якщо ви вже сплатили податок під час нотаріального посвідчення. Декларація подається за загальними правилами – тобто до 1 травня наступного року. Якщо продавець скористався правом на зарахування витрат – разом з декларацією він подає документи, що підтверджують відповідні витрати. Нез’ясованим лишається питання, чи має нотаріус перевіряти відповідність суми сплачених вами податків під час посвідчення договору, адже у випадку зарахування витрат, така перевірка може перетворитися на завдання із зірочкою. Нагадаємо, що відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Мінюстом, нотаріус перевіряє факт сплати податку з відповідної ціни правочину, а отже він має з’ясувати яка саме сума ПДФО підлягає сплаті продавцем. Це не важко зробити, коли необхідно просто порахувати 5% від суми договору або оціночної вартості. А якщо це буде третій продаж житла? Або продаж до спливу трьох років після придбання? Чи очікує парламент наявності в нотаріусів бухгалтерської освіти, чи, можливо, достатнього досвіду роботи з податковим правом, щоб впоратися з перевіркою розміру витрат, які продавець може зарахувати? Все ж до цього моменту всіма завданнями такого рівня складності з боку держави опікувалася ДФС. Можливо тепер інструкцію буде доповнено, або ж нотаріуси отримають додаткові роз’яснення – погодьтеся, цікаво, як саме Мінюст виходитиме з ситуації. Підсумуємо. Нові правила набирають чинності з початку наступного 2022 року. Ніде правди діти: якщо ви збираєтеся продавати декілька об’єктів, вони значно ускладнюють ваші розрахунки з податківцями. Черговість має значення. Зазвичай, найдорожчий об’єкт, якщо це житло і ви володієте ним понад 3 роки, варто продавати першим: вища ціна – більші податки. Пам’ятайте, що перший продаж на рік – не оподатковується. Обираючи черговість для другого та третього об’єкту, варто ретельно рахувати: іноді заплатити 5% з «валового» доходу – дорожче, ніж 18% з «прибутку». Не забувайте рахувати іншу нерухомість окремою чергою та за окремими правилами. Строк володіння має значення. 3 роки – строк, протягом якого ви маєте володіти житлом, щоб потім продати її без податків. Якщо не дочекаєтесь – податківці візьмуть 5% з першого ж продажу, а з другого вже доведеться рахувати «прибуток». Ваші витрати на кожен об’єкт мають значення. Але тільки для третього і подальшого продажів, якщо ви продаєте житло, яким володієте понад 3 роки, або другого та подальших продажів всієї іншої нерухомості. Спосіб придбання має значення. Тут поки що найважче. Нові правила є, але зміни досить радикальні. Наразі можна лише обережно прогнозувати ризики, пов’язані зі способом придбання. Доки не з’являться зрозумілі роз’яснення від ДФС або стала судова практика – кращим вибором для фізичних осіб буде придбавати житло за прямими договорами купівлі-продажу житла. Варто прагнути зменшувати кількість «проміжних» та «додаткових» угод, за якими ви сплачуєте гроші за щось відмінне від «ціни продажу об’єкту нерухомості». Як бачимо, врахування всіх цих обставин має сенс лише в комплексі. Від січня 2022 року кількість факторів, які ви маєте врахувати одночасно щоб бодай правильно заплатити податки, розширилася радикально, а сам підрахунок ускладнився. Планування ж для зменшення податкового навантаження стрімко перетворюється на гру зі складними правилами, у якій по інший бік столу від вас – цілий загін юристів та бухгалтерів з ДФС. Можливо, вам стане у нагоді власна команда.

Sorry, this entry is only available in Ukrainian.

If you have found a spelling error, please, notify us by selecting that text and pressing Ctrl+Enter.

Start
in the Telegram bot
Read articles. Share in social networks
0 Shares

Spelling error report

The following text will be sent to our editors: