Зменшення обсягу нової пропозиції та зростання попиту призвело до скорочення середньої вакантності на ринку до 21%
Київ, 4 вересня 2017 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, в першому півріччі 2017 року бізнес активність продовжувала зміцнюватись у відповідь на поліпшення економічної ситуації. Індекс ділових очікувань у Києві збільшився до 119,1, що на 0,9 пунктів вище порівняно з кінцем 2016 року, а показник кількості безробітних на одне вакантне місце склав лише 0,7, що демонструє підвищення попиту на робочу силу. Швидке зростання зайнятості є головним макроекономічним показником для ринку офісної нерухомості, що є свого роду «передвісником» зміни попиту на офісні приміщення. На тлі помітного зростання зайнятості населення, попит на офісні приміщення в Києві поступово відновився. Незважаючи на те, що угоди з переїзду переважали в структурі валового поглинання i становили понад 70% обсягу валового поглинання у першому півріччі 2017 року, збільшення потреб орендарів у розширенні офісів та підписання декількох попередніх договорів оренди були зафіксовані протягом цього півріччя. Загалом, орендарі переїжджали до центральних локацій, в результаті чого частка транзакцій у ЦДР становила близько 60%.
Структура валового поглинання за видом діяльності (%)
Попит з боку орендарів сфери інформаційних технологій та телекомунікацій становив більше 50% валового поглинання. Тенденція до збільшення потреб в офісному просторі з боку сектору бізнес-послуг (зокрема, сервісних офісів та коворкінг-операторів) продовжилась у першому півріччі 2017 року, коли частка орендованого простору серед компаній даного сектору досягла 18% (+7 п.п. з початку року) у загальному обсязі поглинання. На відміну від попереднього року, більш масштабні угоди з оренди завершились протягом перших шести місяців 2017 року. ІТ-компанія Netcracker орендувала 4 500 кв. м у новому БЦ Astarta, компанія Room 8 Studio орендувала новий офіс у БЦ «Космополіт», розширившись до 4 500 кв. м, а ІТ компанія Grammarly переїхала до БЦ Gulliver, запланувавши розширення до 3 200 кв.м. Після відкриття першого коворкінгу у БЦ Gulliver на початку року, компанія Creative Quarter орендувала 2 000 кв. м із запланованим розширенням до 4 000 кв. м для свого другого коворкінг-простору в БЦ Astarta. В результаті, обсяг валового поглинання становив близько 60 000 кв. м (+71,4% р/р) протягом першої половини 2017 року.
У першому півріччі 2017 року пропозиція нових офісних приміщень склала близько 18 900 кв. м і була представлена 1 чергою будівництва БЦ Astarta (GLA – 16 100 кв. м) та розширенням БЦ Forum Westside (GLA – 2 800 кв. м). Таким чином, загальний обсяг пропозиції офісних приміщень становив близько 1,7 млн. кв. м, збільшившись лише на 1% за період з січня по червень 2017 року. Варто відзначити, що будівельна активність дещо пожвавилась: завершення будівництва наступної черги БЦ Astarta, заплановане на 2018 рік, було перенесено на друге півріччя 2017 року. Прискорення темпів будівництва було результатом росту зацікавленості орендарів у проекті, де заповнюваність 1 та 2 черг будівництва становила майже 60%, враховуючи попередні договори оренди. Крім того, K-FUND розпочав новий проект реконструкції UNIT City в очікуванні зростання попиту на офісні приміщення з боку технологічних компаній та “стартапів”. Завершення будівництва додаткових 20 000 кв. м в складі 1 черги будівництва UNIT City було анонсовано до кінця цього року.У зв’язку зі змінами в темпах будівництва, ми збільшили наш річний прогноз нової пропозиції до 67 000 кв. м (+34% р/р) на кінець 2017 року. У 2018 році очікується, що обсяг нової пропозиції складе близько 42 000 кв. м, що демонструє тенденцію до зменшення обсягу нових приміщень приблизно на 34% р/р. 70% цього обсягу зосереджено в невеликих офісних будівлях площею від 2 000 кв.м до 5 000 кв. м. Єдиним офісним об’єктом з більшою площею, запланованим на 2018 рік, є бізнес-центр (GLA – 11 100 кв. м) у складі проекту торгового центру Retroville компанії Stolitsa Group у віддаленій житловій частині міста.
Проаналізувавши розподіл нової пропозиції офісів за якістю приміщень, ми зафіксували стабільне зниження нової пропозиції приміщень класу А протягом останніх трьох років. Ця тенденція свідчить про можливе виникнення дефіциту високоякісних приміщень в період 2017-2018 рр. Лише два бізнес-центри класу A, а саме БЦ Astarta та K-Most, відкриття яких заплановано на 2017 та 2018 роки, відповідно, наразі знаходяться на стадії будівництва. Крім того, обидва проекти планують провести «зелену» сертифікацію за міжнародними стандартами: БЦ Astarta буде першим «зеленим» бізнес центром у Києві, сертифікованим відповідно до стандартів BREEAM, тоді як K-Most буде сертифікований відповідно до стандартів LEED, за заявами девелоперів.
Незважаючи на доволі незначне зростання нової пропозиції в 1 півріччі, з введенням в експлуатацію 1 черги БЦ Astarta, ріст попиту на офісні приміщення завдяки більшій кількості угод із розширення займаної площі прискорив темпи поглинання офісних приміщень. Таким чином, середня вакантність суттєво скоротилася із 27,5% до 21,0%(- 6,5 п.п.) протягом першого півріччя 2017 року. У розрізі географічного розподілу обсяг вакантних приміщень продовжував знижуватися на всіх субринках. Даний факт говорить про те, що розширення бізнесу та запитів на офісні площі почало підвищувати попит на офісні приміщення. У першій половині 2017 року, найвища ефективна орендна ставка на кращі офісні приміщення залишилися стабільною на рівні $23/кв.м/місяць, тоді як декларовані ставки варіювалися у межах від $15 до $30 за кв.м/місяць для приміщень класу А. Заявлені ставки для приміщень класу B знаходились у діапазоні від $10 до $22 за кв.м/місяць, при цьому ефективні ставки були в межах від $8 до $20/кв.м/ місяць. Розглядаючи майбутню динаміку, ми очікуємо, що розрив між декларованими та ефективними ставками буде зменшуватись.
Позитивні тенденції у фундаментальних показниках ринку протягом першої половини 2017 року стимулювали зацікавленість інвесторів в найкращих активах офісної нерухомості та можливостях створення додаткової вартості об’єкта (редевелопмент/реконструкція/покращення ефективності менеджменту). У першому півріччі 2017 року декілька невеликих угод з купівлі завершились в сегменті офісної нерухомості. Серед девелоперських угод необхідно відзначити продаж польським девелопером Echo Investment земельної ділянки площею 4 га локальному житловому забудовнику, де планувалось будівництво офісного парку. Деталі транзакції залишаються конфіденційними. Ми очікуємо, що друге півріччя 2017 року буде відзначене більш масштабними угодами з придбання бізнес-центрів Prime (GLA – 9 000 кв. м) та “Євразія” (GLA – 30 000 кв. м) інвестиційною компанією Dragon Capital Investments Limited. Кілька банків з великими портфелями заставної нерухомості продовжують виставляти свої активи на продаж. Завершення декількох угод з участю банків можливе в другому півріччі 2017 року. Однак, хоча ми й спостерігаємо поліпшення інвестиційної активності, що формується, переважно, за рахунок невеликих гравців з власним капіталом, інвестиційна активність на ринку офісної нерухомості буде стримуватись обмеженістю боргового фінансування.
Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував:
«До кінця 2017 року ми очікуємо зростання попиту на офісні приміщення на тлі загального покращення ділової активності в країні. Протягом другого півріччя 2017 року очікується подальше пожвавлення попиту з боку орендарів. В той же час, будівельна активність в сегменті залишиться невисокою. Планується, що близько 48 000 кв. м нових офісних приміщень буде введено в експлуатацію у другому півріччі та збільшить обсяг річної пропозиції до 67 000 кв. м, що є непоганим показником і на 34% більшим аналогічного показника минулого року. Оскільки початку будівництва нових великих об’єктів не очікується до кінця 2017 року, обсяг офісних приміщень на стадії девелопменту буде скорочуватися принаймні ще протягом одного року. Більш того, ми відзначаємо збільшення числа реконструкцій невеликих офісних будівель в ЦДР. Таким чином, зниження обсягів нового будівництва та зростання ділової активності може призвести до дефіциту високоякісних офісних площ вже в найближчій перспективі, особливо в 2019 – 2020 роках».
Про компанію CBRE
CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2016 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500.Сьогодні CBRE – це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 450 офісів в світі і штат співробітників близько 75 000 чоловік (не враховуючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.
Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre.ua і www.kievoffice.com.ua.
Контактна інформація
Старунчак Діана
Консультант з маркетингу
CBRE Ukraine
Tел. +38 044 390 0000
[email protected]
