Ринок землі: що слід знати, аби скористатись правом на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення?
Земельна реформа — стратегічно важливий шлях економічного розвитку України, основними завданнями якої є впорядкування ринку землі, унеможливлення корупційних схем у земельних відносинах, формування зрозумілих та справедливих відносин у сфері землеустрою та поштовх у розвитку економічного зростання. За прогнозами експертів Європейської Бізнес Асоціації (далі — Асоціація) скасування мораторію та запровадження ринку землі дозволить вирішити ряд проблем, що накопичувались в агросекторі впродовж останніх 20-ти років.
Ось і настав той історичний момент, коли в Україні відкрили ринок земель сільськогосподарського призначення! Адже мораторій на продаж цих земель в Україні продовжували аж 10 разів. Тож, за 28 років впровадження земельної реформи по цій темі накопичилося дуже багато розрізненої інформації. Так, до земель, що потрапляли під дію мораторію, зокрема належали земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, а також земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї). При цьому, у зв’язку з тривалою дією мораторію в Україні сформувався тіньовий ринок обігу земель сільськогосподарського призначення за допомогою не заборонених законодавством механізмів: довгострокова оренда, встановлення довгострокового емфітевзису тощо.
Експерти Асоціації неодноразово виражали своє занепокоєння, що існування тіньового ринку перешкоджає ефективному обліку земельних ділянок, спричиняє низький рівень бюджетних надходжень, зумовлює деградацію земель.
В ході поточної земельної реформи Верховною Радою України було прийнято Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення” від 31 березня 2020 року, який набув чинності з 1 липня 2021 року. Що саме треба знати про ринок землі та як скористатись своїм правом на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення говорили 20 липня 2021 року під час Спільного засідання Правничого комітету та Аграрної робочої групи Асоціації в Одесі разом із запрошеними гостями та експертами членських компаній Асоціації.
Артур Ніцевич, Голова Правничого комітету Асоціації в Одесі, партнер Міжнародної юридичної служби “Interlegal”, модератор, відкриваючи захід зазначив: “Які ми ставимо цілі перед собою сьогодні? По-перше, я сподіваюся, що ми зрозуміємо до чого готуватися, які маркери відстежувати і якісь практичні поради ми з собою заберемо і нам стане трохи зрозуміліше, що з ринком землі відбуватиметься найближчим часом. По-друге, зараз дуже багато інформації і в інтернеті, і в засобах масової інформації, а вона є досить суперечливою, є багато маніпуляцій, тому ми повинні сьогодні з вами розвінчати ці міфи”.
Віктор Сизоненко, адвокат, керівник Південноукраїнської філії АО “Арцінгер” розповів про шлях земельної реформи, умови обігу земель с/г призначення, переважні права та перевірку покупця. Так, за словами пана Сизоненко у світовій житниці експорт зернових б’є всі рекорди, тому для нашої економіки зрозуміле земельне регулювання має дуже важливе значення. На сьогодні, кількість угод із купівлі-продажу с/г земель досягла 1100, крім того запити на подібні угоди у нас є. Що стосується шляху земельної реформи, з 1 липня ринок землі відкрився частково, тож ділянки сільськогосподарського призначення можуть купувати фізичні особи-громадяни України, однак тільки до 100 га в одні руки. Для бізнесу ринок відкриється з 2024 році з обмеженням до 10 000 гектарів. Банки зможуть отримувати землю у власність тільки як заставне майно.
Що ж саме треба знати про ринок землі?
За даними Земельного довідника України, більше 2/3 земель України є землями сільськогосподарського призначення. Зокрема, у структурі власності угідь основна кількість земель перебуває у приватній власності, це близько 31 млн га, у державній та комунальній власності перебувають 10,4 млн га. При цьому, близько третини землі, 32,7 млн га, є під ріллею. Найбільше сільськогосподарських угідь обробляється у Одеській, Запорізькій та Харківській областях по більше як 2200 тис га. Найменше земель у розпорядженні жителів Закарпатської та Чернівецької областей, менше 500 тис га.
Ціна на земельні ділянки до 2030 року не може бути нижчою від нормативної грошової оцінки. У Мінагрополітики прогнозують, що середня вартість землі буде складати 50 000 грн за 1 га і рости на 5-10% щорічно.
До інших умов продажу, за словами пана Сизоненка, виділяють наступні чинники: лише безготівковий рахунок, підтвердження джерела походження коштів покупця, ціну продажу для с/г ділянок, виділених із земельних паїв – не менше їх грошової оцінки до 1.01.2030 року. Право викупу земельної ділянки для ведення селянського (фермерського господарства за її нормативною грошовою оцінкою у розстрочку строком до 10 років отримають: громадяни України, яким вона належить на праві постійного користування чи довічного успадкованого володіння, орендарям, які переоформили таке право до 2010 року. Переважне право належить (за винятком деяких випадків): надрокористувачам корисних копалин загальнодержавного значення, що підтверджується відомостями ДЗК, орендарям, що підтверджуються відомостями ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Віктор Кобилянський, директор Центру земельного права “Open Knowledge”, адвокат, голова комітету з земельного права ААУ, член Громадської ради при Мінюсті України, член аграрного комітету ТПП України, поділився інформацією щодо наслідків скасування мораторію на відчуження сільськогосподарських земель, можливості легального придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, легалізації прав на земельні ділянки, придбаних за різноманітними схемами, які використовувалися для обходу мораторію, перерозподіл ринку сільськогосподарських земель, збільшення інвестицій в сільське господарство, розвиток кредитування під заставу (іпотеку) землі, освоєння малопродуктивних земель тощо.
“У нас є три закони: ринок землі, дерегуляція, земельні торги. Зараз хочеться спрогнозувати як же все розгортатиметься і до чого нам необхідно готуватися. Коли говорять що з 1 липня відкрився ринок землі – це неправильно і говорити про те, що відкрився ринок сільськогосподарських земель теж неправильно. Цей ринок існує з 1992 року, але частина цього ринку була обмежена: а саме землі товарного сільськогосподарського виробництва та пайове ОСГ. Інші землі с/г призначення продавались вільно. Зараз, до речі, продати дещо складніше. Перерозподіл ринку с/г земель – на мій погляд однозначно відбудеться. Людина, якщо вона не хоче працювати на землі або не може, рано чи пізно цю земельну ділянку продасть. Врешті решт земля з’явиться в руках тих, хто готовий з неї отримати найбільше прибутку і тому готовий за неї заплатити. Питання у тому, наскільки швидко такий перерозподіл відбудеться в Україні? Зрозуміло, активна фаза настане з 2024 року, коли купувати землю зможуть юридичні особи. На мій погляд ті 1100 угод які уклали за ці кілька тижнів – це дійсно не багато, думаю, що дуже повільно буде збільшуватися кількість, адже земля трішки переоцінена. Чому переоцінена? Говорити про ринкову вартість, коли ринок тільки формується, мабуть, ще зарано. Але якщо ви поглянете на ринок оренди попередній є крива крива зростання орендної плати, в якийсь момент ця крива пішла різко в гору…”, – зазначив пан Кобилянський.
Які ж наслідки скасування мораторію на відчуження сільськогосподарських земель за інформацією пана Кобилянського?
Економічні
- Поступовий (можливо доволі швидкий) перерозподіл ринку сільськогосподарських земель. Врешті решт сільськогосподарські землі опиняться у власності осіб (переважно юридичних), які здатні забезпечити найбільш ефективне їх використання (за рахунок чого вони зможуть запропонувати вищу ціну за землю).
- Збільшення інвестицій в сільське господарство (в тому числі через цінні папери).
- Розвиток кредитування під заставу (іпотеку) землі.
- Збільшення надходжень до державного та місцевого бюджетів.
- Позитивний вплив на економіку в цілому (зростання ВВП внаслідок “розігріву” ринку та збільшення інвестицій).
Земельні
- Інтенсифікація використання сільськогосподарських земель.
- Поліпшення (можливо незначне і повільне) стану збереження родючості ґрунтів, захисту земель від ерозії, меліорації тощо.
- Освоєння малопродуктивних земель.
Юридичні
- Можливість легального придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Відтак, серед головних юридичних наслідків можна виділити: легалізацію прав на земельні ділянки, придбані за різноманітними схемами, які використовувалися для обходу мораторію (емфітевзис, довгострокова оренда, довіреності, попередні договори) та появу нових юридичних схем, спрямованих на обхід переважного права орендаря на придбання земельних ділянок та на опосередковане придбання земель юридичними особами (до 2024 року) та нерезидентами України.
Вадим Терещук, депутат Одеської міської ради, член постійної комісії з питань комунальної власності, економічної, інвестиційної політики та підприємництва, розглянув правові засади використання і охорони земель морського транспорту в Україні. Так, важливість цього питання, за словами пана Терещука, обумовлена тим, що Одеса серед усіх міст мільйонників має найменшу за площею територію, однак місто буквально задихається в своїх межах. Тож сьогодні розвиток територій транспорту та агломерації вкрай важливі.
“У нас 32 кілометри узбережжя. Значну його частину займає Одеський порт зі статусом земель морського транспорту. Давайте будемо чесними, порт в тому, вигляді якому він є сьогодні, не буде існувати. Це показує досвід інших міст і країн. Так, ненормально, що залізорудний концентрат розвантажуються поряд з житловими будинками. Ми живемо біля моря, але використання портових потужностей у нинішньому вигляді серйозно впливає на екологію з точки зору чистоти повітря. Після того, як Україна втратила російський транзит, портові потужності набагато перевершують кількість вантажів. Спостерігаючи, як розвиваються заводські території, не тільки порту, а це в тому числі землі морського транспорту, можна прийти до висновку про зміну їх призначення. Там можна будувати набережні, готелі, але багато що залежить від міської ради і її роботи. Адже старт проєкту – у вигляді міськумов видають архітектурні служби міста, місто змінює призначення землі і ще видає багато інших дозволів. Саме такі проблеми, затягування розгляду документації серйозно впливають на рішення інвесторів і вартість проектів, яку в кінцевому підсумку оплачує споживач. При цьому, поряд з містом, де складно узгоджується документація, активно розвиваються громади, де є перспективи і вільні землі”, – підкреслив пан Терещук.
Пан Ніцевич підсумовуючи виступи експертів зосередив увагу на міфах, які вдалося сьогодні розвінчати та підкреслив, що відкриття ринку землі – це у більшій мірі позитивне зрушення, однак готуватися до відкриття ринку землі слід, адже є певні недоліки, пов’язані із законодавчим регулюванням.
У цілому, експерти Асоціації переконані, що відкриття ринку землі в Україні сприятиме економічному зростанню України та збільшить інвестиційну привабливість України та українського агросектору зокрема. Так, Реалізація земельної реформи додасть у бюджети різних рівнів близько 2 млрд доларів або близько 1,5% ВВП. Крім того відповідно до прогнозів Світового банку запровадження ліберальної моделі ринку землі могло б обумовити істотне підвищення продуктивності сільського господарства України та щорічний ріст економіки України на додаткові 0,5-1,5% відсотка на рік протягом наступних 5 років.
