Рекордно низький рівень вакантності незабаром спричинить ріст орендних ставок

23/ 03/ 2018

2017 рік був насиченим для ринку офісної нерухомості Києва, що стало результатом відносно стабільної політичної та економічної ситуації. Хоча економіка зростала повільніше, ніж очікувалося, рівень безробіття в Києві характеризувався тенденцією до зниження та становив 7,1% на кінець 3 кв. 2017 року. Такий показник продемонстрував тенденцію до зростання потреб у персоналі, у зв’язку з чим ми зафіксовували послідовне зростання попиту на офісні приміщення. Річний обсяг валового поглинання в офісному секторі становив приблизно 155 000 кв. м (+94,8% р/р), що майже вдвічі перевищує показник минулого року. Розглядаючи загальну структуру угод з оренди за метою орендаря, тенденція до зростання потреб в офісних приміщеннях стала очевидною, що відображає оздоровлення ринку. Майже 18% від загального обсягу попиту на оренду припадає на угоди з розширення займаного простору у відповідності до зростання бізнесу орендарів. Ще 21% орендованого простору складали переїзди компаній із подальшим розширенням в новому об’єкті. Наприклад, IT компанія Ring, яка була нещодавно придбана компанією Amazon, переїхала з БЦ Senator до БФК «Торонто-Київ», орендувавши 1 000 кв. м та в подальшому розширивши свій R&D центр в Києві на 1 100 кв. ІТ-компанія Grammarly, яка активно розвивається, переїхала в БЦ Gulliver із запланованим розширенням до 3 200 кв. м. До того ж, збільшилась кількість угод з розширення орендарів сектору бізнес-послуг, включаючи консалтингові, юридичні та аудиторські фірми, що є індикатором відродження ділової активності. Іншою позитивною тенденцією стала поява більшої кількості угод з боку нових компаній, які виходять на ринок, що склало близько 4% загального обсягу оренди в 2017 році. Найбільшими угодами з боку нових для ринку гравців стали угоди з оренди 1 800 кв. м в БЦ Astarta компанією SBTech, 1 800 кв. м у БЦ Forum West Side компанією Frag Lab, а також відкриття першої локації Creative Quarter в БЦ Gulliver. Як і в попередні роки, компанії сфери інформаційних технологій і телекомунікацій формували «левову частку» попиту на оренду приміщень, демонструючи поступове та стабільне зростання. Їх частка у загальному обсязі попиту зросла до 43%. Компанії сфери бізнес-послуг були другою категорією орендарів за обсягом орендованих офісних приміщень із часткою 16%. Збільшення попиту на офісні приміщення з боку сфери бізнес-послуг зумовлювалася, головним чином, розширенням коворкінг-операторів та сервісних офісів, а також вище згаданим розширенням консалтингових компаній. Так, один із основних коворкінг-операторів Platforma відкрив свою другу локацію площею 2 300 кв.м в БЦ «Леонардо». Creative Quarter запустив свій перший коворкінг площею 1 200 кв. м в БЦ Gulliver і орендував втричі більше офісного простору для розміщення другої локації в БЦ Astarta. Міжнародний оператор сервісних офісів Regus також відкрив два центри за рік. Загальна площа обох локацій становила близько 2 500 кв. м, включаючи 1-й Regus на Лівому (Східному) березі Києва в БЦ Silver Breeze. У 2017 році нова пропозиція офісних приміщень склала близько 31 500 кв. м (-28% р/р), що стало рекордно низьким показником для ринку. Більше 90% нових приміщень було зосереджено в 1-й (16 100 кв. м GLA) та 2-й (12 500 кв. м GLA) чергах БЦ Astarta. Варто відзначити, що на кінець грудня 2017 року 65% площ в проекті було орендовано або підписано попередні угоди з оренди. З огляду на таке незначне збільшення обсягу нових площ, впродовж року загальна пропозиція на офісному ринку збільшилася лише на 2% р/р до 1,7 млн. кв. м. Так, обмежена нова пропозиція додатково сприяла тенденції до зниження середньої вакантності на ринку. В результаті, середня вакантність за рік різко скоротилася на 10,5 п.п. і склала 17,5% на кінець року. Скорочення відбулося завдяки загальному посиленню орендної активності та швидкому поглинанню невеликого обсягу нових приміщень. Щодо орендних ставок, поступовий ріст декларованих ставок у бізнес-центрах був зафіксований на рівні +10%-20%, адже орендодавці відчули зростаючий інтерес від орендарів на тлі загального скорочення вакантності. Декларовані орендні ставки традиційно варіювалися в широкому діапазоні від $13 до $38/кв.м /місяць для приміщень класу A на всіх субринках, тоді як декларовані ставки у приміщеннях класу B знаходились в діапазоні від $8 до $23/кв.м/місяць. В 2017 році позитивні індикатори ринку офісної нерухомості Києва стимулювали інвестиційну активність в сегменті. Стійке відновлення попиту орендарів та різке зниження вакантності свідчать про поступове формування дефіциту якісних офісних приміщень та підвищення потенціалу до зростання чистого операційного доходу. Тому інвестори були зацікавлені в придбанні якісних об’єктів в очікуванні зростання їх капітальної вартості в коротко- та середньостроковій перспективі. Інвестиційні угоди в офісному секторі домінували у загальному обсязі інвестицій, складаючи приблизно 75% в загальній структурі угод за сегментами. Разом з невеликими угодами, найбільш масштабними були угоди з придбання бізнес-центрів «Прайм» (9 000 кв. м GLA) та «Євразія» (30 000 кв. м GLA) інвестиційною компанією Dragon Capital Investments Limited. Згідно з нещодавнім опитуванням, проведеним компанією CBRE Ukraine, приблизно 57% опитаних корпоративних орендарів мають плани щодо переїзду або розширення займаного простору протягом наступних трьох років. Проте, через нестачу вільних приміщень у високоякісних офісних об’єктах, орендарі, що мають запит на офісний простір площею більше ніж 5 000 кв. м, зіткнуться з проблемою обмеженого вибору на ринку. Якщо обсяги нового будівництва на офісному ринку будуть і надалі залишатись низькими, дана тенденція призведе до дефіциту високоякісних приміщень класу А вже в 2018-2019 роках, особливо для великих орендарів. Тим не менш очікується, що розвиток офісних проектів середнього розміру площею 10-15 тис. кв. м почне відроджуватися, якщо середня орендна ставка досягне рівня $20/кв. м/місяць, що може обґрунтувати доцільність девелопменту. Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував: «Протягом 2018 року ми очікуємо подальше зростання попиту на якісні офісні приміщення, що продовжить рухати фундаментальні показники ринку до збалансованого рівня. Орендна активність зростатиме, завдяки зміцненню та розширенню бізнесу корпоративних орендарів. Варто зазначити, що у 2018 в списку корпоративних задач все важливішими будуть ставати питання, що пов’язані з вибором, використанням та управлінням офісними приміщеннями. За подальшої відсутності будівництва проектів великого масштабу, великі орендарі розглядатимуть варіанти реалізації своїх запитів за схемою built-to-suit або концепцією «гнучкого офісу» коворкінгів/сервісних офісів. Будівельна активність залишатиметься слабкою, оскільки великомасштабних проектів запланованих на 2018 рік не будується. Ми очікуємо приблизно 90 000 кв. м нових приміщень до введення в експлуатацію в 2018 році. Найбільш імовірним сценарієм є подальше збільшення попиту орендарів на фоні відносно сприятливої економічної ситуації, що буде посилювати тиск на орендні ставки, зокрема, в найбільш якісних об’єктах. Як наслідок, в 2018 році можна очікувати помірний ріст орендних ставок на рівні 10%-15% порівняно з попереднім роком. Це довгоочікуване відновлення росту ставок оренди є одним із фундаментальних факторів стимулювання нового девелопменту або відновлення будівництва раніше зупинених проектів.» Про компанію CBRE: CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2016 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500. Сьогодні CBRE - це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 450 офісів в світі і штат співробітників близько 80 000 чоловік (не враховуючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі. Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на обєктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre.ua і www.kievoffice.com.ua. Контактна інформація: Старунчак Діана Керівник департаменту маркетингу та PR CBRE Ukraine Tел. +38 044 390 0000 [email protected]

Річний обсяг валового поглинання в офісному секторі становив приблизно 155 000 кв. м (+94,8% р/р), що майже вдвічі перевищує показник минулого року. Розглядаючи загальну структуру угод з оренди за метою орендаря, тенденція до зростання потреб в офісних приміщеннях стала очевидною, що відображає оздоровлення ринку. Майже 18% від загального обсягу попиту на оренду припадає на угоди з розширення займаного простору у відповідності до зростання бізнесу орендарів. Ще 21% орендованого простору складали переїзди компаній із подальшим розширенням в новому об’єкті. Наприклад, IT компанія Ring, яка була нещодавно придбана компанією Amazon, переїхала з БЦ Senator до БФК «Торонто-Київ», орендувавши 1 000 кв. м та в подальшому розширивши свій R&D центр в Києві на 1 100 кв. ІТ-компанія Grammarly, яка активно розвивається, переїхала в БЦ Gulliver із запланованим розширенням до 3 200 кв. м. До того ж, збільшилась кількість угод з розширення орендарів сектору бізнес-послуг, включаючи консалтингові, юридичні та аудиторські фірми, що є індикатором відродження ділової активності. Іншою позитивною тенденцією стала поява більшої кількості угод з боку нових компаній, які виходять на ринок, що склало близько 4% загального обсягу оренди в 2017 році. Найбільшими угодами з боку нових для ринку гравців стали угоди з оренди 1 800 кв. м в БЦ Astarta компанією SBTech, 1 800 кв. м у БЦ Forum West Side компанією Frag Lab, а також відкриття першої локації Creative Quarter в БЦ Gulliver.

Як і в попередні роки, компанії сфери інформаційних технологій і телекомунікацій формували «левову частку» попиту на оренду приміщень, демонструючи поступове та стабільне зростання. Їх частка у загальному обсязі попиту зросла до 43%. Компанії сфери бізнес-послуг були другою категорією орендарів за обсягом орендованих офісних приміщень із часткою 16%. Збільшення попиту на офісні приміщення з боку сфери бізнес-послуг зумовлювалася, головним чином, розширенням коворкінг-операторів та сервісних офісів, а також вище згаданим розширенням консалтингових компаній. Так, один із основних коворкінг-операторів Platforma відкрив свою другу локацію площею 2 300 кв.м в БЦ «Леонардо». Creative Quarter запустив свій перший коворкінг площею 1 200 кв. м в БЦ Gulliver і орендував втричі більше офісного простору для розміщення другої локації в БЦ Astarta. Міжнародний оператор сервісних офісів Regus також відкрив два центри за рік. Загальна площа обох локацій становила близько 2 500 кв. м, включаючи 1-й Regus на Лівому (Східному) березі Києва в БЦ Silver Breeze.

У 2017 році нова пропозиція офісних приміщень склала близько 31 500 кв. м (-28% р/р), що стало рекордно низьким показником для ринку. Більше 90% нових приміщень було зосереджено в 1-й (16 100 кв. м GLA) та 2-й (12 500 кв. м GLA) чергах БЦ Astarta. Варто відзначити, що на кінець грудня 2017 року 65% площ в проекті було орендовано або підписано попередні угоди з оренди. З огляду на таке незначне збільшення обсягу нових площ, впродовж року загальна пропозиція на офісному ринку збільшилася лише на 2% р/р до 1,7 млн. кв. м. Так, обмежена нова пропозиція додатково сприяла тенденції до зниження середньої вакантності на ринку. В результаті, середня вакантність за рік різко скоротилася на 10,5 п.п. і склала 17,5% на кінець року. Скорочення відбулося завдяки загальному посиленню орендної активності та швидкому поглинанню невеликого обсягу нових приміщень.

Щодо орендних ставок, поступовий ріст декларованих ставок у бізнес-центрах був зафіксований на рівні +10%-20%, адже орендодавці відчули зростаючий інтерес від орендарів на тлі загального скорочення вакантності. Декларовані орендні ставки традиційно варіювалися в широкому діапазоні від $13 до $38/кв.м /місяць для приміщень класу A на всіх субринках, тоді як декларовані ставки у приміщеннях класу B знаходились в діапазоні від $8 до $23/кв.м/місяць.

В 2017 році позитивні індикатори ринку офісної нерухомості Києва стимулювали інвестиційну активність в сегменті. Стійке відновлення попиту орендарів та різке зниження вакантності свідчать про поступове формування дефіциту якісних офісних приміщень та підвищення потенціалу до зростання чистого операційного доходу. Тому інвестори були зацікавлені в придбанні якісних об’єктів в очікуванні зростання їх капітальної вартості в коротко- та середньостроковій перспективі. Інвестиційні угоди в офісному секторі домінували у загальному обсязі інвестицій, складаючи приблизно 75% в загальній структурі угод за сегментами. Разом з невеликими угодами, найбільш масштабними були угоди з придбання бізнес-центрів «Прайм» (9 000 кв. м GLA) та «Євразія» (30 000 кв. м GLA) інвестиційною компанією Dragon Capital Investments Limited.

Згідно з нещодавнім опитуванням, проведеним компанією CBRE Ukraine, приблизно 57% опитаних корпоративних орендарів мають плани щодо переїзду або розширення займаного простору протягом наступних трьох років. Проте, через нестачу вільних приміщень у високоякісних офісних об’єктах, орендарі, що мають запит на офісний простір площею більше ніж 5 000 кв. м, зіткнуться з проблемою обмеженого вибору на ринку. Якщо обсяги нового будівництва на офісному ринку будуть і надалі залишатись низькими, дана тенденція призведе до дефіциту високоякісних приміщень класу А вже в 2018-2019 роках, особливо для великих орендарів. Тим не менш очікується, що розвиток офісних проектів середнього розміру площею 10-15 тис. кв. м почне відроджуватися, якщо середня орендна ставка досягне рівня $20/кв. м/місяць, що може обґрунтувати доцільність девелопменту.

Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував:

«Протягом 2018 року ми очікуємо подальше зростання попиту на якісні офісні приміщення, що продовжить рухати фундаментальні показники ринку до збалансованого рівня. Орендна активність зростатиме, завдяки зміцненню та розширенню бізнесу корпоративних орендарів. Варто зазначити, що у 2018 в списку корпоративних задач все важливішими будуть ставати питання, що пов’язані з вибором, використанням та управлінням офісними приміщеннями. За подальшої відсутності будівництва проектів великого масштабу, великі орендарі розглядатимуть варіанти реалізації своїх запитів за схемою built-to-suit або концепцією «гнучкого офісу» коворкінгів/сервісних офісів. Будівельна активність залишатиметься слабкою, оскільки великомасштабних проектів запланованих на 2018 рік не будується. Ми очікуємо приблизно 90 000 кв. м нових приміщень до введення в експлуатацію в 2018 році. Найбільш імовірним сценарієм є подальше збільшення попиту орендарів на фоні відносно сприятливої економічної ситуації, що буде посилювати тиск на орендні ставки, зокрема, в найбільш якісних об’єктах. Як наслідок, в 2018 році можна очікувати помірний ріст орендних ставок на рівні 10%-15% порівняно з попереднім роком. Це довгоочікуване відновлення росту ставок оренди є одним із фундаментальних факторів стимулювання нового девелопменту або відновлення будівництва раніше зупинених проектів.»

Про компанію CBRE:

CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2016 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500. Сьогодні CBRE – це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 450 офісів в світі і штат співробітників близько 80 000 чоловік (не враховуючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre.ua і www.kievoffice.com.ua.

Контактна інформація:

Старунчак Діана

Керівник департаменту маркетингу та PR
CBRE Ukraine
Tел. +38 044 390 0000
[email protected]