Орендні ставки залишилися незмінними на фоні обмеженої пропозиції та зростаючого попиту

03/ 09/ 2019

Київ, 28 серпня 2019 - Згідно даних консалтингової компанії CBRE Ukraine, в 1 півріччі 2019 року ринок офісної нерухомості Києва знаходився в стані легкої невизначеності з боку орендарів у зв’язку із президентськими та парламентськими виборами. Це призвело до зниження орендної активності та завершення лише незначних за обсягом угод протягом першого півріччя 2019. Проте позитивні зміни в фундаментальних показниках ринку, як наприклад, збільшення попиту на офісні приміщення, все ж були помітними на ринку. Обсяг валового поглинання в 1 півріччі 2019 року склав 65 800 кв.м (-19% р/р). Зниження обсягу валового поглинання було зумовлене високим рівнем орендної активності в попередніх роках, зокрема в 2017 році, коли було укладено угод загальним обсягом 155 000 кв.м Таким чином, незважаючи на значний попит, обсяг валового поглинання у 1 півріччі 2019 р. не перевищив рівень валового поглинання у 1 півріччі 2018, що пояснюється дефіцитом якісних приміщень на ринку. Найбільшу частку в структурі валового поглинання 28% (+27% з початку року) склали компанії сфери виробництва, промисловості та енергетики. Проте, тенденція зростаючого інтересу до офісного простору з боку компаній ІТ сфери, яка зберігалась протягом останніх чотирьох років, дещо зменшилась, і в 1П 2019 року частка цього сегменту склала 24% (-16% з початку року). Сегмент коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням, що активно розвивається на ринку Києва в останні 3 роки, становив 23% валового поглинання. Варто відзначити, що в 1 півріччі 2019 спостерігався неабиякий попит з боку орендарів на даний сегмент. Решта в структурі була представлена компаніями із фінансового сектору та банками (9%), галуззю охорони здоров’я та фармацевтики (5%) та іншими сегментами, які разом становили частку 11% від загального обсягу валового поглинання.. Серед найбільших угод з оренди в 1П 2019 варто відзначити оренду офісної будівлі на вул. Гоголівська, 22-24 компанією сфери виробництва, промисловості та енергетики (9 000 кв.м), угоду з розширення IT компанії EPAM у БЦ «Європасаж» (7 100 кв.м), розширення компанії DTEK Academy в Unit City Business Park (4 400 кв.м), а також розширення одного із провідних банків в БЦ Astarta (3 900 кв.м). У сегменті коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням значними стали: угода з оренди 3 900 кв.м у БЦ Paladis компанією, що надає послуги в сфері офісів з повним обслуговуванням та розширення компанії Platforma на вул. Боричів Тік, 35В (3 900 кв.м). Згідно з даними Головного управління статистики України, індекс ділових очікувань в будівництві покращився до рівня -14,5% (+2,6% з початку року), проте залишився негативним та дещо зменшився у 2 кварталі 2019 (-3% кв/кв). Так, нова пропозиція в 1 півріччі 2019 року склала близько 30 600 кв.м, а загальна пропозиція досягла 1,76 млн. кв.м. Серед знакових нових об’єктів, що вийшли на ринок - БЦ Palo Alto (5 000 кв.м) та БЦ Zitadelle (3 800 кв.м). До кінця року очікується близько 119 000 кв.м заявлених до виходу офісних об’єктів, які знаходяться на стадії девелопменту. За умови введення запланованих об’єктів у заявлені терміни, очікується збалансування дефіциту пропозиції на ринку, при умові, що хоча б половина обсягу нової пропозиція вийде на ринок не заповненою. В цілому, слід зазначити, що рівень нової пропозиції, враховуючи загальний обсяг ринку, був недостатнім для того, щоб задовольнити значний попит на ринку на фоні зниження вакантності та зростання орендних ставок протягом останніх 18 місяців. Протягом перших 6 місяців 2019 середня вакантність на ринку дещо збільшилася з 4,3% до 4,9% (+0,6% з початку року) в зв’язку з переїздами невеликих компаній з більш якісних приміщень, що в свою чергу пов’язано зі зростанням орендних ставок в кращих офісних центрах. Введення в експлуатацію кількох офісних будівель в 1П 2019 суттєво не вплинуло на рівень вакантності, оскільки основна частина нової пропозиції була орендована за угодами попередньої оренди. Оренда ставка на кращі офісні приміщення для класу А залишалася стабільною на рівні $25/кв.м/місяць. Проте, у наявних офісних площах класу А декларовані орендні ставки варіювались в діапазоні $24-$40/кв.м/місяць, а орендні ставки класу B – в діапазоні $14-$27/кв.м/місяць. Значний розрив між нижньою та верхньою межею діапазонів зумовлений характеристиками орендного приміщення та розташуванням офісного центру, які є основними факторами, що визначають високий рівень орендних ставок. Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував: «Ми очікуємо відновлення орендної активності в наступних періодах за відсутності негативних коливань для бізнесу опісля завершення виборчих процесів в Україні. Ймовірно, при поступовому введенні в експлуатацію нових об’єктів, нова пропозиція буде встигати за темпами поглинання орендарів, які планують розширюватися або переїжджати в офіси більш високої якості. Очевидно, це дасть змогу орендарям обирати бізнес центри класу А та офісні приміщення з добре розвинутою інфраструктурою, що особливо приваблюють орендарів сфери ІТ та бізнес-послуг. Окрім того, на світовому ринку спостерігається тренд на збільшення пропозиції в сегменті гнучких офісів з додатковими послугами для зручності орендаря. В Україні даний тренд помітно за рахунок росту кількості нових коворкінгів, що активно розвиваються у різних районах столиці. Підсумовуючи результати 1П2019, слід зазначити, що реалізація нових проектів на офісному ринку стає більш виправданою, в особливості в умовах зростаючої нової пропозиції та помірно зростаючих орендних ставок». Про компанію CBRE: CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2019 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500. Сьогодні CBRE - це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 480 офісів в світі і штат співробітників близько 90 000 чоловік (не враховуючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі. Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на обєктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre-expandia.com і www.kievoffice.com.ua. Контактна інформація: Старунчак Діана Керівник департаменту маркетингу та досліджень CBRE Ukraine Tел. +38 044 390 0000 [email protected]

Київ, 28 серпня 2019 – Згідно даних консалтингової компанії CBRE Ukraine, в 1 півріччі 2019 року ринок офісної нерухомості Києва знаходився в стані легкої невизначеності з боку орендарів у зв’язку із президентськими та парламентськими виборами. Це призвело до зниження орендної активності та завершення лише незначних за обсягом угод протягом першого півріччя 2019. Проте позитивні зміни в фундаментальних показниках ринку, як наприклад, збільшення попиту на офісні приміщення, все ж були помітними на ринку.

Обсяг валового поглинання в 1 півріччі 2019 року склав 65 800 кв.м (-19% р/р). Зниження обсягу валового поглинання було зумовлене високим рівнем орендної активності в попередніх роках, зокрема в 2017 році, коли було укладено угод загальним обсягом 155 000 кв.м Таким чином, незважаючи на значний попит, обсяг валового поглинання у 1 півріччі 2019 р. не перевищив рівень валового поглинання у 1 півріччі 2018, що пояснюється дефіцитом якісних приміщень на ринку.

Найбільшу частку в структурі валового поглинання 28% (+27% з початку року) склали компанії сфери виробництва, промисловості та енергетики. Проте, тенденція зростаючого інтересу до офісного простору з боку компаній ІТ сфери, яка зберігалась протягом останніх чотирьох років, дещо зменшилась, і в 1П 2019 року частка цього сегменту склала 24% (-16% з початку року). Сегмент коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням, що активно розвивається на ринку Києва в останні 3 роки, становив 23% валового поглинання. Варто відзначити, що в 1 півріччі 2019 спостерігався неабиякий попит з боку орендарів на даний сегмент. Решта в структурі була представлена компаніями із фінансового сектору та банками (9%), галуззю охорони здоров’я та фармацевтики (5%) та іншими сегментами, які разом становили частку 11% від загального обсягу валового поглинання..

Серед найбільших угод з оренди в 1П 2019 варто відзначити оренду офісної будівлі на вул. Гоголівська, 22-24 компанією сфери виробництва, промисловості та енергетики (9 000 кв.м), угоду з розширення IT компанії EPAM у БЦ «Європасаж» (7 100 кв.м), розширення компанії DTEK Academy в Unit City Business Park (4 400 кв.м), а також розширення одного із провідних банків в БЦ Astarta (3 900 кв.м). У сегменті коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням значними стали: угода з оренди 3 900 кв.м у БЦ Paladis компанією, що надає послуги в сфері офісів з повним обслуговуванням та розширення компанії Platforma на вул. Боричів Тік, 35В (3 900 кв.м).

Згідно з даними Головного управління статистики України, індекс ділових очікувань в будівництві покращився до рівня -14,5% (+2,6% з початку року), проте залишився негативним та дещо зменшився у 2 кварталі 2019 (-3% кв/кв). Так, нова пропозиція в 1 півріччі 2019 року склала близько 30 600 кв.м, а загальна пропозиція досягла 1,76 млн. кв.м. Серед знакових нових об’єктів, що вийшли на ринок – БЦ Palo Alto (5 000 кв.м) та БЦ Zitadelle (3 800 кв.м). До кінця року очікується близько 119 000 кв.м заявлених до виходу офісних об’єктів, які знаходяться на стадії девелопменту. За умови введення запланованих об’єктів у заявлені терміни, очікується збалансування дефіциту пропозиції на ринку, при умові, що хоча б половина обсягу нової пропозиція вийде на ринок не заповненою. В цілому, слід зазначити, що рівень нової пропозиції, враховуючи загальний обсяг ринку, був недостатнім для того, щоб задовольнити значний попит на ринку на фоні зниження вакантності та зростання орендних ставок протягом останніх 18 місяців.

Протягом перших 6 місяців 2019 середня вакантність на ринку дещо збільшилася з 4,3% до 4,9% (+0,6% з початку року) в зв’язку з переїздами невеликих компаній з більш якісних приміщень, що в свою чергу пов’язано зі зростанням орендних ставок в кращих офісних центрах. Введення в експлуатацію кількох офісних будівель в 1П 2019 суттєво не вплинуло на рівень вакантності, оскільки основна частина нової пропозиції була орендована за угодами попередньої оренди.

Оренда ставка на кращі офісні приміщення для класу А залишалася стабільною на рівні $25/кв.м/місяць. Проте, у наявних офісних площах класу А декларовані орендні ставки варіювались в діапазоні $24-$40/кв.м/місяць, а орендні ставки класу B – в діапазоні $14-$27/кв.м/місяць. Значний розрив між нижньою та верхньою межею діапазонів зумовлений характеристиками орендного приміщення та розташуванням офісного центру, які є основними факторами, що визначають високий рівень орендних ставок.

Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував:

«Ми очікуємо відновлення орендної активності в наступних періодах за відсутності негативних коливань для бізнесу опісля завершення виборчих процесів в Україні. Ймовірно, при поступовому введенні в експлуатацію нових об’єктів, нова пропозиція буде встигати за темпами поглинання орендарів, які планують розширюватися або переїжджати в офіси більш високої якості. Очевидно, це дасть змогу орендарям обирати бізнес центри класу А та офісні приміщення з добре розвинутою інфраструктурою, що особливо приваблюють орендарів сфери ІТ та бізнес-послуг. Окрім того, на світовому ринку спостерігається тренд на збільшення пропозиції в сегменті гнучких офісів з додатковими послугами для зручності орендаря. В Україні даний тренд помітно за рахунок росту кількості нових коворкінгів, що активно розвиваються у різних районах столиці. Підсумовуючи результати 1П2019, слід зазначити, що реалізація нових проектів на офісному ринку стає більш виправданою, в особливості в умовах зростаючої нової пропозиції та помірно зростаючих орендних ставок».

Про компанію CBRE:

CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2019 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500. Сьогодні CBRE – це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 480 офісів в світі і штат співробітників близько 90 000 чоловік (не враховуючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre-expandia.com і www.kievoffice.com.ua.

Контактна інформація:

Старунчак Діана

Керівник департаменту маркетингу та досліджень

CBRE Ukraine

Tел. +38 044 390 0000

[email protected]