Нові вимоги щодо підтвердження місцезнаходження українських юридичних осіб

14 жовтня 2026 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 5020-IX «Про оцінку майна» («Закон № 5020-IX»). Закон спрямований на вдосконалення системи оцінки майна, приведення її у відповідність до міжнародних стандартів та підвищення прозорості та якості оціночної діяльності.

Серед іншого, Закон № 5020-IX встановлює специфічні вимоги щодо підтвердження правових підстав використання нерухомості під час реєстрації компанії та будь-якої пов’язаної зміни її зареєстрованого місцезнаходження.

У цій юридичній публікації наведено огляд ключових змін, які Закон № 5020-IX запроваджує у сфері державної реєстрації юридичних осіб, а також практичні наслідки для бізнесу.

Загальний огляд

Закон № 5020-IX набрав чинності 27 жовтня 2026 року, однак більшість його положень будуть введені в дію 27 квітня 2028 року та 27 жовтня 2029 року.

При цьому зміни до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» № 755-IV від 15 травня 2003 року вже введено в дію, тобто ці зміни застосовуються з 27 жовтня 2026 року.

Зміни до вимог щодо державної реєстрації

З 27 жовтня 2026 року державні реєстратори зобов’язані перевіряти правові підстави для користування нерухомістю, зазначеною як місцезнаходження української юридичної особи.

Право користування або право власності на таку нерухомість має належати:

• засновникові (або принаймні одному із засновників) юридичної особи – у разі створення юридичної особи; або
• самій юридичній особі – у разі зміни її місцезнаходження.

Процедура перевірки, яку застосовує державний реєстратор, залежить від виду речового права, що надає можливість користування нерухомістю, а саме:

Реєстрація нової юридичної особи

Право власності або інше речове право, що походить з права власності

Державний реєстратор перевіряє відповідний вид речового права засновника, що надає право користуватися нерухомістю на підставі інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно («Реєстр нерухомості»).

Якщо нерухомість належить засновнику – у Реєстрі нерухомості має бути відповідний запис про право власності.

Якщо засновник користується нерухомістю (наприклад, на підставі договору оренди) – у Реєстрі нерухомості має міститися відповідний запис про право користування нерухомістю.

Договір оренди, суборенди або позички будівлі або іншої капітальної споруди, що не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (наприклад, із строком оренди менше 3 років)

Державний реєстратор перевіряє:

• оригінал договору між засновником та власником нерухомості (орендодавцем / позичкодавцем) або його нотаріально засвідчену копію; та
• інформацію, що міститься в Реєстрі нерухомості, яка підтверджує, що орендодавець / позичкодавець є власником відповідної нерухомості.

Зміна місцезнаходження існуючої юридичної особи

Право власності або інше речове право, що походить з права власності

Державний реєстратор перевіряє відповідне право юридичної особи на підставі інформації, що міститься в Реєстрі нерухомості.

Якщо нерухомість належить відповідній юридичній особі – у Реєстрі нерухомості має міститися відповідний запис про право власності.

Якщо нерухомість використовується юридичною особою (наприклад, на підставі договору оренди) – у Реєстрі нерухомості має міститися відповідний запис про право користування нерухомістю.

Договір оренди, суборенди або позички будівлі або іншої капітальної споруди, що не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (наприклад, із строком оренди менше 3 років)

Державний реєстратор перевіряє:

• оригінал договору між юридичною особою та власником нерухомості (орендодавцем / позичкодавцем) або його нотаріально засвідчену копію; та
• інформацію, що міститься в Реєстрі нерухомості, яка підтверджує, що орендодавець / позичкодавець є власником відповідної нерухомості.

Державна реєстрація не здійснюється, якщо заявник не підтвердить наявність законних підстав для використання відповідної нерухомості в якості місцезнаходження юридичної особи.

Ці вимоги не поширюються на проведення реєстраційних дій щодо державних органів та органів місцевого самоврядування.

! Примітка 1: якщо юридична особа користується нерухомістю на підставі договору суборенди, заявник повинен довести державному реєстратору, що суборендодавець має право здавати у суборенду відповідну нерухомість відповідно до зазначеного договору суборенди. Це передбачає необхідність додатково надати державному реєстратору копію відповідного договору оренди між орендарем та кінцевим власником нерухомості; право власності останнього має бути належним чином зареєстроване в Реєстрі нерухомості. Тому користувачам/власникам відповідної нерухомості слід враховувати пов’язані з цим питання конфіденційності та комерційні аспекти.

! Примітка 2: у разі створення нової юридичної особи засновником-нерезидентом слід заздалегідь провести відповідну підготовчу роботу. Зокрема, нерезидент повинен укласти договір оренди з місцевим орендодавцем, який володіє правом власності або зареєстрованим правом користування нерухомістю, що розташована за адресою, яка буде використовуватись в якості місцезнаходження новоствореної юридичної особи. Це передбачає необхідність проведення відповідних переговорів, отримання нотаріально посвідченої та легалізованої довіреності від нерезидента та підписання відповідного договору оренди між місцевим орендодавцем та засновником-нерезидентом перед тим, як перейти до державної реєстрації його дочірньої юридичної особи. Після реєстрації нової юридичної особи доцільно відступити (передати) договір оренди від засновника-нерезидента на новостворену юридичну особу, щоб не збільшувати ризик виникнення постійного представництва для нерезидента.

Практичні наслідки

Нові правила фактично усувають прогалину в законодавстві, яка раніше дозволяла юридичним особам реєструватися за адресами, не маючи права користування розташованою там нерухомістю.

Перед подачею документів до державного реєстратора рекомендується:

• перевірити, чи зареєстровано право власності на нерухомість у Реєстрі нерухомості (в іншому випадку навіть чинний договір оренди, суборенди або позички не буде достатнім для державної реєстрації);
• переконатися, що договір оренди, суборенди або позички укладено з належними сторонами (юридичною особою або засновником юридичної особи, залежно від обставин);
• підготувати оригінал або нотаріально засвідчену копію відповідного договору для подання до державного реєстратора;
• якщо засновник нової юридичної особи є резидентом, також рекомендується відступити (передати) договір оренди від засновника-резидента на новостворену юридичну особу, щоб уникнути відповідних податкових ризиків для засновника-резидента.

Контакти

Для отримання детальнішої інформації, будь ласка, звертайтеся до:

• Олена Кучинська, Партнерка, керівниця практик корпоративного права та M&A, енергетики та природних ресурсів, Київ, [email protected]
• Микола Лихогляд, Керуючий юрист, [email protected]
• Христина Кулинич, Молодша юристка, [email protected]

Вищезазначене не є юридичною консультацією і не створює відносин “юрист-клієнт” між Kinstellar та будь-яким одержувачем. Цей матеріал призначений виключно для маркетингових цілей. Він не може бути переданий будь-якій іншій особі або опублікований у будь-який спосіб без нашої згоди. Ми не несемо відповідальності за зміст цього документу, однак він може бути використаний будь-яким одержувачем.