Президент підписав Законопроект № 3377, який дозволяє зниження орендної плати

20/ 07/ 2020

13 липня 2020 року, Президент України підписав Законопроект № 3377, прийнятий Парламентом 16 червня 2020 року (Закон). Закон викладає пункт 14 Розділу Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України в новій редакції і має на меті, зокрема, підтримку орендарів на період карантину шляхом надання їм права вимагати зменшення орендної плати. У звязку з цим, слід враховувати наступне. Хто має право вимагати зниження орендної плати? Закон надає право вимагати зниження орендної плати орендарям як державного, так і приватного нерухомого майна (за винятком нерухомого майна, що належить територіальній громаді). Орендарі можуть скористатися правом на зниження орендної плати за умови відсутності обєктивної можливості використовувати обєкт оренди в повному обсязі для здійснення господарської діяльності через обмежувальні карантинні заходи. Хоча Закон прямо не зобовязує орендарів доказувати, що вони не могли використовувати обєкт оренди в повному обсязі, орендарям слід домагатися визнання орендодавцями цього факту. З цією метою сторони можуть розпочати огляд орендованого об’єкта та скласти відповідний акт (звіт) або домовитись про будь-яку іншу процедуру. Чи вправі орендарі офісних приміщень вимагати зниження орендної плати? Оскільки обмежувальні карантинні заходи не застосовуються до підприємств, діяльність яких здійснюється з офісу та яким дозволено працювати протягом усього періоду карантину, право орендарів офісних приміщень вимагати зниження орендної плати є спірним. Однак орендарі офісних приміщень можуть посилатися на інші обмеження (наприклад, недоступність громадського транспорту для працівників), які опосередковано перешкоджають використанню ними офісу в повному обсязі. Ці обмеження також слід враховувати під час обґрунтування вимоги про зменшення орендної плати. На скільки орендна плата може бути знижена? Орендна плата, яка підлягає зниженню згідно із Законом, не може перевищувати загальну суму витрат орендодавців на комунальні послуги, податок на землю та податок на іншу нерухомість. Це означає, що Закон фактично звільняє орендарів від сплати орендної плати, та орендарі повинні відшкодувати орендодавцям лише вартість комунальних послуг, податку на землю та податку на іншу нерухомість, яка розраховується пропорційно до орендованої площі. За який період можна вимагати зниження орендної плати? Законом передбачено, що зменшенню підлягає орендна плата за весь період, протягом якого орендарі не могли використовувати обєкт оренди в повному обсязі через обмежувальні карантинні заходи. Варто зазначити, що це положення Закону має зворотну дію. Разом з тим, Закон не уточнює, чи зобовязані орендодавці відшкодовувати суму, яка була безпідставно сплачена їм орендарями в якості орендної плати за періоди, за які така орендна плата може бути зменшена. У цьому випадку орендарі можуть вимагати повернення суми, що перевищує суму зниженої орендної плати, відповідно до загальних положень цивільного законодавства. Чи підлягає орендна плата автоматичному зниженню? Прийняття Закону не означає, що орендна плата підлягає автоматичному зниженню. Орендарям необхідно сповістити орендодавців про свій намір зменшити орендну плату та надати орендодавцям документи та інформацію, що підтверджують їх право на зменшення орендної плати. Сторонам надалі слід домовитися про зниження орендної плати та внести відповідні зміни до договору оренди. Якщо сторонам не вдасться домовитись про зниження орендної плати, спір може бути переданий на розгляд суду. Контакти Сергій Піонтковський Керуючий партнер Baker McKenzie Ліна Немченко Партнер Baker McKenzie

13 липня 2020 року, Президент України підписав Законопроект № 3377, прийнятий Парламентом 16 червня 2020 року (“Закон“). Закон викладає пункт 14 Розділу “Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу України в новій редакції і має на меті, зокрема, підтримку орендарів на період карантину шляхом надання їм права вимагати зменшення орендної плати. У зв’язку з цим, слід враховувати наступне.

Хто має право вимагати зниження орендної плати?

Закон надає право вимагати зниження орендної плати орендарям як державного, так і приватного нерухомого майна (за винятком нерухомого майна, що належить територіальній громаді). Орендарі можуть скористатися правом на зниження орендної плати за умови відсутності об’єктивної можливості використовувати об’єкт оренди в повному обсязі для здійснення господарської діяльності через обмежувальні карантинні заходи.

Хоча Закон прямо не зобов’язує орендарів доказувати, що вони не могли використовувати об’єкт оренди в повному обсязі, орендарям слід домагатися визнання орендодавцями цього факту. З цією метою сторони можуть розпочати огляд орендованого об’єкта та скласти відповідний акт (звіт) або домовитись про будь-яку іншу процедуру.

Чи вправі орендарі офісних приміщень вимагати зниження орендної плати?

Оскільки обмежувальні карантинні заходи не застосовуються до підприємств, діяльність яких здійснюється з офісу та яким дозволено працювати протягом усього періоду карантину, право орендарів офісних приміщень вимагати зниження орендної плати є спірним. Однак орендарі офісних приміщень можуть посилатися на інші обмеження (наприклад, недоступність громадського транспорту для працівників), які опосередковано перешкоджають використанню ними офісу в повному обсязі. Ці обмеження також слід враховувати під час обґрунтування вимоги про зменшення орендної плати.

На скільки орендна плата може бути знижена?

Орендна плата, яка підлягає зниженню згідно із Законом, не може перевищувати загальну суму витрат орендодавців на комунальні послуги, податок на землю та податок на іншу нерухомість. Це означає, що Закон фактично звільняє орендарів від сплати орендної плати, та орендарі повинні відшкодувати орендодавцям лише вартість комунальних послуг, податку на землю та податку на іншу нерухомість, яка розраховується пропорційно до орендованої площі.

За який період можна вимагати зниження орендної плати?

Законом передбачено, що зменшенню підлягає орендна плата за весь період, протягом якого орендарі не могли використовувати об’єкт оренди в повному обсязі через обмежувальні карантинні заходи. Варто зазначити, що це положення Закону має зворотну дію. Разом з тим, Закон не уточнює, чи зобов’язані орендодавці відшкодовувати суму, яка була безпідставно сплачена їм орендарями в якості орендної плати за періоди, за які така орендна плата може бути зменшена. У цьому випадку орендарі можуть вимагати повернення суми, що перевищує суму зниженої орендної плати, відповідно до загальних положень цивільного законодавства.

Чи підлягає орендна плата автоматичному зниженню?

Прийняття Закону не означає, що орендна плата підлягає автоматичному зниженню. Орендарям необхідно сповістити орендодавців про свій намір зменшити орендну плату та надати орендодавцям документи та інформацію, що підтверджують їх право на зменшення орендної плати. Сторонам надалі слід домовитися про зниження орендної плати та внести відповідні зміни до договору оренди. Якщо сторонам не вдасться домовитись про зниження орендної плати, спір може бути переданий на розгляд суду.

Контакти

Сергій Піонтковський
Керуючий партнер Baker McKenzie

Ліна Немченко
Партнер Baker McKenzie