Посилення захисту прав добросовісних набувачів

17/ 04/ 2025

Прослухати онлайн Зупинити   9 квітня 2025 року набрав чинності Закон України № 4292-ІХ Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача (надалі – Закон). Закон має на меті посилити захист прав добросовісних набувачів шляхом передбачення граничного строку для витребування нерухомого майна таких добросовісних набувачів, а також надання компенсації за таке витребування. Основні моменти Стосовно деяких видів майна запроваджується граничний строк у 10 років, після спливу якого держава та органи місцевого самоврядування не можуть витребовувати таке майно від його добросовісного набувача. Запроваджується механізм забезпечення надання добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, компенсації вартості такого майна згідно з оцінкою, чинною на дату звернення до суду з позовом про витребування. Більш докладно Законодавство України про добросовісних набувачів Добросовісним вважається набувач, який при набутті майна не знав і не міг знати про відсутність у іншої особи права відчужувати таке майно. Права добросовісного набувача, який набув майно за відплатним договором, захищаються шляхом зокрема: залишення за добросовісним набувачем всіх доходів від майна, які він одержав до моменту, коли він дізнався або міг дізнатися про незаконність володіння ним майном, або з моменту, коли йому було вручено повістку до суду у справі за позовом власника про витребування майна. встановлення виключного переліку випадків, за яких майно може бути витребуване у добросовісного набувача, який набув майно за відплатним договором. Такими випадками є: загублення майна; викрадення майна; вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі (наприклад, але не обмежуючись цим, внаслідок відчуження майна з використанням підроблених довіреностей на розпорядження майном та інших документів). Звернення із позовом про витребування майна від добросовісного набувача здійснюється в рамках встановлених законом строків позовної давності, які обчислюються від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Із набранням чинності Законом, запроваджується додатковий захист добросовісних набувачів нерухомого майна, яке раніше належало державі або органам місцевого самоврядування, шляхом встановлення граничного строку, після спливу якого держава або орган місцевого самоврядування не може витребовувати таке майно. Відтак, навіть якщо держава або орган місцевого самоврядування довідалися про порушення свого права і за правилами обчислення перебігу позовної давності можуть звернутися до суду із позовом про витребування майна, якщо встановлений Законом граничний строк сплив, держава або орган місцевого самоврядування не зможуть витребувати деякі види майна від добросовісного набувача. Граничний строку у 10 років для витребування державою або органом місцевого самоврядування деяких видів майна Нерухоме майно, яке було передане з державної або комунальної власності в приватну власність, не може бути витребуване державою або органом місцевого самоврядування на свою користь від добросовісного набувача такого майна, якщо сплив граничний строк у 10 років, який розраховується з: моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність; або з дати передачі першому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законодавством не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності. Зміна першого та подальших набувачів не змінює порядку обчислення та перебігу такого граничного строку для витребування майна. Зазначені правила про граничний строк не застосовуються, якщо на момент вибуття з володіння держави або територіальної громади майно належало до: обєктів критичної інфраструктури; об’єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави (перелік таких обєктів затверджений постановою КМУ від 4 березня 2015 року № 83, і в основному перелічує підприємства та господарські товариства); обєктів та земель оборони; обєктів або територій природно-заповідного фонду (за умови наявності підтвердних документів про статус таких обєктів (територій) на момент вибуття з володіння); гідротехнічних споруд (за умови наявності підтвердних документів про статус таких обєктів на момент вибуття з володіння); памяток культурної спадщини, які не підлягали приватизації. Слід зазначити, що сфера застосування зазначених правил про граничний строк на витребування майна стосується саме віндикаційних позовів (про витребування майна з чужого незаконного володіння/від добросовісного набувача). Звернення із віндикаційним позовом можливе за відсутності між власником майна, права якого порушені, та формальним власником майна, який неправомірно володіє майном, зобовязальних (договірних) відносин, які стали підставою для вибуття майна із володіння першого. За наявності між ними таких відносин, звернення із позовом про витребування майна не здійснюється – натомість власник майна, права якого порушені, має звернутися із позовом про визнання відповідного договору недійсним і повернення відповідного майна, яке було передано на підставі недійсного договору, а щодо такого звернення граничний строк Законом не встановлено. Забезпечення надання добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, компенсації вартості такого майна Законом запроваджується механізм надання добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, компенсації вартості такого майна. Надання такої компенсації забезпечується шляхом покладення на державу, орган місцевого самоврядування або прокурора обовязку перед поданням позову про витребування майна внести на депозитний рахунок суду суму коштів у розмірі вартості майна, що витребовується, визначеної згідно із оцінкою такого майна, чинною на дату подання позовної заяви. Документи на підтвердження внесення такої суми на депозитний рахунок суду додаються до позовної заяви. Суд одночасно із задоволенням позову про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред’явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади. Дія запроваджених змін у часі Правила обчислення та перебігу граничного строку також застосовуються до витребування державою або територіальною громадою нерухомого майна, право власності яке виникло до дня набрання чинності Законом. Правила надання компенсації добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, застосовуються також до справ, в яких судом першої інстанції не було ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності Законом. Однак, Законом не встановлено конкретного порядку внесення державою, територіальною громадою або прокурором відповідних коштів на депозитний рахунок суду у таких справах, які вже перебувають на розгляді в судах першої інстанції. Контакти Сергій Піонтковський Партнер Baker McKenzie   Ліна Немченко Партнерка Baker McKenzie

9 квітня 2025 року набрав чинності Закон України № 4292-ІХ “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” (надалі – “Закон“). Закон має на меті посилити захист прав добросовісних набувачів шляхом передбачення граничного строку для витребування нерухомого майна таких добросовісних набувачів, а також надання компенсації за таке витребування.

Основні моменти

• Стосовно деяких видів майна запроваджується граничний строк у 10 років, після спливу якого держава та органи місцевого самоврядування не можуть витребовувати таке майно від його добросовісного набувача.
• Запроваджується механізм забезпечення надання добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, компенсації вартості такого майна згідно з оцінкою, чинною на дату звернення до суду з позовом про витребування.

Більш докладно

Законодавство України про добросовісних набувачів

Добросовісним вважається набувач, який при набутті майна не знав і не міг знати про відсутність у іншої особи права відчужувати таке майно. Права добросовісного набувача, який набув майно за відплатним договором, захищаються шляхом зокрема:

• залишення за добросовісним набувачем всіх доходів від майна, які він одержав до моменту, коли він дізнався або міг дізнатися про незаконність володіння ним майном, або з моменту, коли йому було вручено повістку до суду у справі за позовом власника про витребування майна.
• встановлення виключного переліку випадків, за яких майно може бути витребуване у добросовісного набувача, який набув майно за відплатним договором. Такими випадками є:
  • загублення майна;
  • викрадення майна;
  • вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі (наприклад, але не обмежуючись цим, внаслідок відчуження майна з використанням підроблених довіреностей на розпорядження майном та інших документів).

Звернення із позовом про витребування майна від добросовісного набувача здійснюється в рамках встановлених законом строків позовної давності, які обчислюються від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Із набранням чинності Законом, запроваджується додатковий захист добросовісних набувачів нерухомого майна, яке раніше належало державі або органам місцевого самоврядування, шляхом встановлення граничного строку, після спливу якого держава або орган місцевого самоврядування не може витребовувати таке майно.

Відтак, навіть якщо держава або орган місцевого самоврядування довідалися про порушення свого права і за правилами обчислення перебігу позовної давності можуть звернутися до суду із позовом про витребування майна, якщо встановлений Законом граничний строк сплив, держава або орган місцевого самоврядування не зможуть витребувати деякі види майна від добросовісного набувача.

Граничний строку у 10 років для витребування державою або органом місцевого самоврядування деяких видів майна

Нерухоме майно, яке було передане з державної або комунальної власності в приватну власність, не може бути витребуване державою або органом місцевого самоврядування на свою користь від добросовісного набувача такого майна, якщо сплив граничний строк у 10 років, який розраховується з:

• моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність; або
• з дати передачі першому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законодавством не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності.

Зміна першого та подальших набувачів не змінює порядку обчислення та перебігу такого граничного строку для витребування майна.

Зазначені правила про граничний строк не застосовуються, якщо на момент вибуття з володіння держави або територіальної громади майно належало до:

• об’єктів критичної інфраструктури;
• об’єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави (перелік таких об’єктів затверджений постановою КМУ від 4 березня 2015 року № 83, і в основному перелічує підприємства та господарські товариства);
• об’єктів та земель оборони;
• об’єктів або територій природно-заповідного фонду (за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів (територій) на момент вибуття з володіння);
• гідротехнічних споруд (за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів на момент вибуття з володіння);
• пам’яток культурної спадщини, які не підлягали приватизації.

Слід зазначити, що сфера застосування зазначених правил про граничний строк на витребування майна стосується саме віндикаційних позовів (про витребування майна з чужого незаконного володіння/від добросовісного набувача).

Звернення із віндикаційним позовом можливе за відсутності між власником майна, права якого порушені, та формальним власником майна, який неправомірно володіє майном, зобов’язальних (договірних) відносин, які стали підставою для вибуття майна із володіння першого. За наявності між ними таких відносин, звернення із позовом про витребування майна не здійснюється – натомість власник майна, права якого порушені, має звернутися із позовом про визнання відповідного договору недійсним і повернення відповідного майна, яке було передано на підставі недійсного договору, а щодо такого звернення граничний строк Законом не встановлено.

Забезпечення надання добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, компенсації вартості такого майна

Законом запроваджується механізм надання добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, “компенсації” вартості такого майна.

Надання такої компенсації забезпечується шляхом покладення на державу, орган місцевого самоврядування або прокурора обов’язку перед поданням позову про витребування майна внести на депозитний рахунок суду суму коштів у розмірі вартості майна, що витребовується, визначеної згідно із оцінкою такого майна, чинною на дату подання позовної заяви. Документи на підтвердження внесення такої суми на депозитний рахунок суду додаються до позовної заяви.
Суд одночасно із задоволенням позову про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред’явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади.

Дія запроваджених змін у часі

Правила обчислення та перебігу граничного строку також застосовуються до витребування державою або територіальною громадою нерухомого майна, право власності яке виникло до дня набрання чинності Законом.

Правила надання компенсації добросовісному набувачу, майно якого витребовується державою або органами місцевого самоврядування, застосовуються також до справ, в яких судом першої інстанції не було ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності Законом. Однак, Законом не встановлено конкретного порядку внесення державою, територіальною громадою або прокурором відповідних коштів на депозитний рахунок суду у таких справах, які вже перебувають на розгляді в судах першої інстанції.

Контакти