Земельна реформа в Україні: нові можливості щодо альтернативного використання с/г земель

19/ 08/ 2020

31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила закон про обіг земель с/г призначення (Закон). У рубриці Земельна реформа в Україні експерти Астерс аналізують практичні проблеми та інші важливі питання, виникнення яких передбачається в ході подальшої реалізації цієї реформи в Україні. Перша стаття цього проекту доступна тут >>, друга за лінком >>, а третя – тут >> Закон з 1 липня 2021 року скасовує актуальний мораторій, включаючи заборону на зміну цільового призначення. Нагадуємо, що невід’ємною частиною ще діючого мораторію є заборона змінювати цільове призначення «земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)». Заборона має виключення, але вони не є розповсюдженими (стосуються угод про розподіл продукції). Варто відзначити, що на противагу численним обмеженням, які новий Закон встановлює стосовно обігу земель с/г призначення, спеціальні обмеження щодо зміни цільового призначення земель с/г призначення в Законі відсутні. Більше того, якщо оцінювати ситуацію з позиції ще одного нового закону (а саме: Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель (Закон про планування використання земель)), виходить, що законодавець відкриває для ринку додаткове вікно можливостей. При чому це вікно, ймовірно, стосуватиметься не лише аграріїв, а й усіх інших, хто може бути зацікавлений в альтернативному використанні окремих земель с/г призначення, на яких поки що розповсюджується мораторій (наприклад, комерційно привабливих земель, що межують з великими містами, трасами чи іншими об’єктами). Зокрема, за Законом про планування використання земель очікується суттєве спрощення процедури зміни цільового призначення, яка за певних умов стане можливою за ініціативою землевласника або землекористувача та з мінімальною участю державних або місцевих органів. Ключовою передумовою такої можливості буде відповідність запланованих змін місцевій містобудівній документації (зонуванню, тощо). З практичної точки зору, однак, знадобиться певний час та зусилля для достатнього покриття містобудівною документацією відповідних територій. Загалом, зміна цільового призначення земель с/г призначення відбуватиметься в такому ж порядку, як і аналогічна процедура щодо більшості інших категорій земель. Основними особливостями є (а) спеціальні умови для особливо цінних земель (чорноземів, тощо) та (б) необхідність відшкодування власником земельної ділянки втрат сільськогосподарського виробництва, що розраховуються в розмірі 30 відсотків різниці між нормативною грошовою оцінкою відповідної земельної ділянки після та до зміни її цільового призначення.

31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила закон про обіг земель с/г призначення (“Закон”). У рубриці “Земельна реформа в Україні” експерти Астерс аналізують практичні проблеми та інші важливі питання, виникнення яких передбачається в ході подальшої реалізації цієї реформи в Україні.

Перша стаття цього проекту доступна тут >>, друга за лінком >>, а третя – тут >>

Закон з 1 липня 2021 року скасовує актуальний мораторій, включаючи заборону на зміну цільового призначення. Нагадуємо, що невід’ємною частиною ще діючого мораторію є заборона змінювати цільове призначення «земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)». Заборона має виключення, але вони не є розповсюдженими (стосуються угод про розподіл продукції).

Варто відзначити, що на противагу численним обмеженням, які новий Закон встановлює стосовно обігу земель с/г призначення, спеціальні обмеження щодо зміни цільового призначення земель с/г призначення в Законі відсутні.

Більше того, якщо оцінювати ситуацію з позиції ще одного нового закону (а саме: Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” (“Закон про планування використання земель”)), виходить, що законодавець відкриває для ринку додаткове вікно можливостей. При чому це вікно, ймовірно, стосуватиметься не лише аграріїв, а й усіх інших, хто може бути зацікавлений в альтернативному використанні окремих земель с/г призначення, на яких поки що розповсюджується мораторій (наприклад, комерційно привабливих земель, що межують з великими містами, трасами чи іншими об’єктами).

Зокрема, за Законом про планування використання земель очікується суттєве спрощення процедури зміни цільового призначення, яка за певних умов стане можливою за ініціативою землевласника або землекористувача та з мінімальною участю державних або місцевих органів. Ключовою передумовою такої можливості буде відповідність запланованих змін місцевій містобудівній документації (зонуванню, тощо). З практичної точки зору, однак, знадобиться певний час та зусилля для достатнього покриття містобудівною документацією відповідних територій.

Загалом, зміна цільового призначення земель с/г призначення відбуватиметься в такому ж порядку, як і аналогічна процедура щодо більшості інших категорій земель. Основними особливостями є (а) спеціальні умови для особливо цінних земель (чорноземів, тощо) та (б) необхідність відшкодування власником земельної ділянки втрат сільськогосподарського виробництва, що розраховуються в розмірі 30 відсотків різниці між нормативною грошовою оцінкою відповідної земельної ділянки після та до зміни її цільового призначення.