Пропонується встановити порядок оподатковування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому

06/ 09/ 2022

Автор: Тетяна Федоренко, юрист, адвокат GOLAW Верховною Радою України 18 серпня 2022 року зареєстрований Законопроект No 7683 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» («Законопроект No 7683»). У пояснювальній записці до Законопроекту No 7683 вказується, що його основною метою є, зокрема, зменшення податкового навантаження при наданні нового житла, очищення галузі від можливого податкового шахрайства шляхом зміни порядку оподаткування операцій, пов’язаних із створенням і постачанням житлової нерухомості. Нагадаємо, що 15 серпня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомості, які будуть збудовані в майбутньому» (Законопроект No 5091), який вводить терміни, що використовуються в податковому Законопроекті No 7683. Наприклад, неподільним об’єктом незавершеного будівництва є об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому. Подільний об’єкт нерухомого майна – це також об’єкт, який буде споруджено в майбутньому, але у складі якого передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості. Що ж стосується терміну «майбутній об’єкт нерухомості», то він визначається як складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомості. Так, Законопроектом No 7683 передбачається, серед іншого, наступне. Податок на прибуток підприємств. Пропонується віднести до доходів нерезидентів, отриманих із джерелом їх походження з України, доходи від продажу чи іншого відчуження також неподільного / подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, що розташований або після прийняття в експлуатацію буде розташований на території України та належить нерезиденту. Для цілей звільнення від оподаткування коштів інституту спільного інвестування уточнюється, що активами цього інституту є лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, нерухомості (в тому числі у вигляді неподільного / подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості), майнових прав і вимог та інших активів. Встановлюються особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, а саме: - фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером у фінансовому результаті в поточному податковому (звітному) періоді за такою операцією; - фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію відповідного об’єкта житлової нерухомості; - фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером у фінансовому результаті до оподаткування за такою операцією; - фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію відповідного об’єкта житлової нерухомості. Податок на доходи фізичних осіб. Передбачається, що дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного / подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та від відступлення прав за договором купівлі-продажу такого неподільного об’єкта, майбутнього об’єкта нерухомості щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягатиме оподаткуванню за ставкою 18 відсотків. Також, такий дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання цього обєкта й майнових прав. Однак, якщо зазначене майно отримане у спадщину, то дохід від його продажу оподатковуватиметься за ставкою 5 відсотків. Податок на додану вартість. Передбачається застосування касового методу податкового обліку за операціями з першого постачання житла, неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості. При цьому, датою виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за довгостроковими договорами на будівництво житла, які були укладені та щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт отримано до набрання чинності цим законом, буде дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами. Операції з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім їх першого постачання, звільнятимуться від оподаткування ПДВ. Під першим постачанням неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості розумітиметься перша передача спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт. Згідно Законопроекту No 7683, не підлягатиме бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла (обєктів житлової нерухомості, неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості). Суми такого від’ємного значення зараховуватимуться до складу податкового кредиту наступного звітного (податковий) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.

Автор: Тетяна Федоренко, юрист, адвокат GOLAW

Верховною Радою України 18 серпня 2022 року зареєстрований Законопроект No 7683 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» («Законопроект No 7683»).

У пояснювальній записці до Законопроекту No 7683 вказується, що його основною метою є, зокрема, зменшення податкового навантаження при наданні нового житла, очищення галузі від можливого податкового шахрайства шляхом зміни порядку оподаткування операцій, пов’язаних із створенням і постачанням житлової нерухомості.

Нагадаємо, що 15 серпня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомості, які будуть збудовані в майбутньому» (Законопроект No 5091), який вводить терміни, що використовуються в податковому Законопроекті No 7683. Наприклад, неподільним об’єктом незавершеного будівництва є об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому. Подільний об’єкт нерухомого майна – це також об’єкт, який буде споруджено в майбутньому, але у складі якого передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості.

Що ж стосується терміну «майбутній об’єкт нерухомості», то він визначається як складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомості.

Так, Законопроектом No 7683 передбачається, серед іншого, наступне.

Податок на прибуток підприємств

Пропонується віднести до доходів нерезидентів, отриманих із джерелом їх походження з України, доходи від продажу чи іншого відчуження також неподільного / подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, що розташований або після прийняття в експлуатацію буде розташований на території України та належить нерезиденту.
Для цілей звільнення від оподаткування коштів інституту спільного інвестування уточнюється, що активами цього інституту є лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, нерухомості (в тому числі у вигляді неподільного / подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості), майнових прав і вимог та інших активів.
Встановлюються особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, а саме:

– фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером у фінансовому результаті в поточному податковому (звітному) періоді за такою операцією;

– фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію відповідного об’єкта житлової нерухомості;

– фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером у фінансовому результаті до оподаткування за такою операцією;

– фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію відповідного об’єкта житлової нерухомості.

Податок на доходи фізичних осіб

Передбачається, що дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного / подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та від відступлення прав за договором купівлі-продажу такого неподільного об’єкта, майбутнього об’єкта нерухомості щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягатиме оподаткуванню за ставкою 18 відсотків. Також, такий дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання цього об’єкта й майнових прав.

Однак, якщо зазначене майно отримане у спадщину, то дохід від його продажу оподатковуватиметься за ставкою 5 відсотків.

Податок на додану вартість

Передбачається застосування касового методу податкового обліку за операціями з першого постачання житла, неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

При цьому, датою виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за довгостроковими договорами на будівництво житла, які були укладені та щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт отримано до набрання чинності цим законом, буде дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами.

Операції з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім їх першого постачання, звільнятимуться від оподаткування ПДВ.

Під першим постачанням неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості розумітиметься перша передача спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Згідно Законопроекту No 7683, не підлягатиме бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості, неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості). Суми такого від’ємного значення зараховуватимуться до складу податкового кредиту наступного звітного (податковий) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.