fbpx
Розмір літер 1x
Колір сайту
Зображення
Додатково
Міжрядковий інтервал
Міжсимвольний інтервал
Шрифт
Убудовані елементи (відео, карти тощо)
 

Офісний ринок Києва у 2024: поступове зростання попиту та відновлення ринку оренди

27/ 02/ 2025
  Київ – 25 лютого, 2025 – Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, ринок продемонстрував помітні ознаки покращення у 2024 році, а орендна активність зберегла позитивну динаміку. Підвищений попит на високоякісні та безпечні приміщення стимулював орендну активність, посилюючи інтерес до офісів з облаштованими для роботи укриттями. Так, обсяг річного валового поглинання склав близько 129 000 кв.м (+42% р/р). Примітно, що обсяг поглинання у 2024 році відповідає рівню 2020 року і залишається лише на 4% нижчим за показник 2021, відображаючи майже повернення до довоєнних ринкових умов. У структурі валового поглинання переважали невеликі угоди, площею 200-500 кв. м, тоді як великі транзакції понад 4 000 –5 000 кв.м залишалися рідкісними, хоча кілька значних угод підтримало ринок. У структурі за сферами бізнесу домінували компанії ІТ та телекомунікацій з часткою 25% (-26% р/р), за ними - Публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р). Переїзди продовжували лідирувати за типом угоди з 38% (-20 п.п р/р), тоді як угоди з виходу на ринок зросли до 25% (+15 п.п р/р). Якщо в довоєнний період переїзди, в основному, були зумовлені  закінченнями терміну дії договорів оренди або розширенням/скороченням штату, то нинішні ринкові умови призвели до структурних зрушень, що дозволило компаніям, які раніше не були користувачами професійних офісних приміщеннях, переїхати в обєкти А та В класу. Ця тенденція залучила нових орендарів у райони, де раніше переважали великі корпоративні компанії, підкреслюючи цим зростаючу доступність якісних офісних приміщень. У 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) та Stoic (4 500 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,26 млн. кв.м (+2% р/р). Темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися з початком війни, а обсяги введення в експлуатацію у 2023–2024 роках досягли мінімального рівня з 2017 року. Серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили. Середня вакантність на ринку офісної нерухомості знизилася на 2,7 п.п з поч. року до 22% р/р. Це в свою чергу стало першим значним річним приростом заповненості, починаючи з довоєнного 2021 року (-22% в порівнянні з 2021 роком).Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в нових об’єктах, деякі з яких майже повністю вакантні, а також у менш якісних будівлях, що зазвичай розташовані за межами ЦДР. Примітно, що вакантність у класі В значно знизилася до 22,1% (-5 п.п з поч. року), в основному завдяки переїзду орендарів з непрофесійних обєктів. У той же час, вакантність в офісних приміщеннях класу А на кінець року залишалася стабільною на рівні 22,7%. Ефективна прайм ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Запитувані орендні ставки в обєктах класу A та B коливалися в межах $16-22/кв.м/міс та $8-15/кв.м/міс відповідно. Розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих обєктах продовжує знижуватися, що свідчить про те, що орендодавці перейшли на більш реалістичний підхід до ціноутворення. Ринок переважно повернувся до стандартних 3-5-річних договорів оренди з більш гнучкими умовами, включаючи опції дострокового виходу з договору. Проте в деяких випадках все ще існує практика фіксації вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану або на взаємно узгоджений сторонами термін. Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з орендарями CBRE Ukraine: “Ми очікуємо, що орендна активність повинна зберегти позитивну динаміку у 2025, сприяючи подальшому зростанню заповнюваності офісів. Орендарі і надалі будуть орієнтуватися на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як обєкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатись із проблемами заповненості. Ми очікуємо, що тенденція до поступового зниження рівня вакантності у 2025 році збережеться під впливом стабілізації орендної активності, відсутності нових девелоперських проєктів та поступового відновлення попиту на офісні площі. Таким чином, у випадку браку значних безпекових чи економічних потрясінь, ринок готовий до поступового, але стійкого відновлення, особливо з огляду на широко очікуване завершення військових дій у 2025 році”. * * * Про компанію CBRE: CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), компанія зі списку Fortune 500 та S&P 500 зі штаб-квартирою в Далласі, є найбільшою у світі компанією з надання послуг у сфері комерційної нерухомості та інвестицій (на основі доходу за 2023 рік). У компанії працює понад 130 000 співробітників (включаючи співробітників Turner & Townsend) у більш ніж 100 країнах. CBRE працює з широким спектром клієнтів, надаючи комплексні  послуги, включаючи управління обєктами нерухомості, угодами та проектами, стратегічний консалтинг та оцінку, оренду та продаж нерухомості, інвестиційні послуги та послуги з девелопменту. Компанія CBRE Ukraine (ТОВ ЕКСПАНДІА) була заснована в січні 2008 року керуючими партнерами Сергієм Сергієнком та Радомиром Цурканом і є частиною афілійованої мережі компанії CBRE. Штат співробітників CBRE Ukraine налічує більше 200 фахівців, включаючи персонал на обєктах нерухомості в Україні, переданих компанії в управління та експлуатацію. В рамках афілійованої мережі, у 2023 компанія розширила свою присутність у Молдові під брендом CBRE Moldova. CBRE в Україні та Молдові надає повний спектр послуг вобласті комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, інвестиційні послуги, управління та експлуатація об’єктів комерційноїнерухомості, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою офісів та дослідженняринку нерухомості. Отримайте детальну інформацію, відвідавши наш сайт: www.cbre-expandia.com

Київ – 25 лютого, 2025 – Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, ринок продемонстрував помітні ознаки покращення у 2024 році, а орендна активність зберегла позитивну динаміку. Підвищений попит на високоякісні та безпечні приміщення стимулював орендну активність, посилюючи інтерес до офісів з облаштованими для роботи укриттями. Так, обсяг річного валового поглинання склав близько 129 000 кв.м (+42% р/р). Примітно, що обсяг поглинання у 2024 році відповідає рівню 2020 року і залишається лише на 4% нижчим за показник 2021, відображаючи майже повернення до довоєнних ринкових умов.

У структурі валового поглинання переважали невеликі угоди, площею 200-500 кв. м, тоді як великі транзакції понад 4 000 –5 000 кв.м залишалися рідкісними, хоча кілька значних угод підтримало ринок. У структурі за сферами бізнесу домінували компанії ІТ та телекомунікацій з часткою 25% (-26% р/р), за ними – Публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р).

Переїзди продовжували лідирувати за типом угоди з 38% (-20 п.п р/р), тоді як угоди з виходу на ринок зросли до 25% (+15 п.п р/р). Якщо в довоєнний період переїзди, в основному, були зумовлені  закінченнями терміну дії договорів оренди або розширенням/скороченням штату, то нинішні ринкові умови призвели до структурних зрушень, що дозволило компаніям, які раніше не були користувачами професійних офісних приміщеннях, переїхати в об’єкти А та В класу. Ця тенденція залучила нових орендарів у райони, де раніше переважали великі корпоративні компанії, підкреслюючи цим зростаючу доступність якісних офісних приміщень.

У 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) та Stoic (4 500 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,26 млн. кв.м (+2% р/р).

Темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися з початком війни, а обсяги введення в експлуатацію у 2023–2024 роках досягли мінімального рівня з 2017 року. Серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили.

Середня вакантність на ринку офісної нерухомості знизилася на 2,7 п.п з поч. року до 22% р/р. Це в свою чергу стало першим значним річним приростом заповненості, починаючи з довоєнного 2021 року (-22% в порівнянні з 2021 роком).Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в нових об’єктах, деякі з яких майже повністю вакантні, а також у менш якісних будівлях, що зазвичай розташовані за межами ЦДР. Примітно, що вакантність у класі В значно знизилася до 22,1% (-5 п.п з поч. року), в основному завдяки переїзду орендарів з непрофесійних об’єктів. У той же час, вакантність в офісних приміщеннях класу А на кінець року залишалася стабільною на рівні 22,7%.

Ефективна прайм ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Запитувані орендні ставки в об’єктах класу A та B коливалися в межах $16-22/кв.м/міс та $8-15/кв.м/міс відповідно. Розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих об’єктах продовжує знижуватися, що свідчить про те, що орендодавці перейшли на більш реалістичний підхід до ціноутворення. Ринок переважно повернувся до стандартних 3-5-річних договорів оренди з більш гнучкими умовами, включаючи опції дострокового виходу з договору. Проте в деяких випадках все ще існує практика фіксації вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану або на взаємно узгоджений сторонами термін.

Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з орендарями CBRE Ukraine:

“Ми очікуємо, що орендна активність повинна зберегти позитивну динаміку у 2025, сприяючи подальшому зростанню заповнюваності офісів. Орендарі і надалі будуть орієнтуватися на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як об’єкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатись із проблемами заповненості. Ми очікуємо, що тенденція до поступового зниження рівня вакантності у 2025 році збережеться під впливом стабілізації орендної активності, відсутності нових девелоперських проєктів та поступового відновлення попиту на офісні площі. Таким чином, у випадку браку значних безпекових чи економічних потрясінь, ринок готовий до поступового, але стійкого відновлення, особливо з огляду на широко очікуване завершення військових дій у 2025 році”.

* * *

Про компанію CBRE:

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), компанія зі списку Fortune 500 та S&P 500 зі штаб-квартирою в Далласі, є найбільшою у світі компанією з надання послуг у сфері комерційної нерухомості та інвестицій (на основі доходу за 2023 рік). У компанії працює понад 130 000 співробітників (включаючи співробітників Turner & Townsend) у більш ніж 100 країнах. CBRE працює з широким спектром клієнтів, надаючи комплексні  послуги, включаючи управління об’єктами нерухомості, угодами та проектами, стратегічний консалтинг та оцінку, оренду та продаж нерухомості, інвестиційні послуги та послуги з девелопменту.

Компанія CBRE Ukraine (ТОВ “ЕКСПАНДІА”) була заснована в січні 2008 року керуючими партнерами Сергієм Сергієнком та Радомиром Цурканом і є частиною афілійованої мережі компанії CBRE. Штат співробітників CBRE Ukraine налічує більше 200 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні, переданих компанії в управління та експлуатацію. В рамках афілійованої мережі, у 2023 компанія розширила свою присутність у Молдові під брендом CBRE Moldova. CBRE в Україні та Молдові надає повний спектр послуг вобласті комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, інвестиційні послуги, управління та експлуатація об’єктів комерційноїнерухомості, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою офісів та дослідженняринку нерухомості. Отримайте детальну інформацію, відвідавши наш сайт: www.cbre-expandia.com

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Стартуй в Telegram боті
Читайте корисні статті та новини. Поширюйте їх соціальними мережами.

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: