Катерина Личана: “В Україні вважається, що іпотека — це складно. Це не так”

04/ 02/ 2021

Начальниця управління по роботі з клієнтами Глобус Банку поділилася своїми думками про ринок іпотечного кредитування та його майбутнє під час круглого столу “Іпотека і ринок нерухомості в 2021 році: зміни та перспективи”. В Україні іпотечне кредитування практично відсутнє, але саме це дає надію на бурхливий розвиток цього напрямку кредитування. У своєму Звіті про фінансову стабільність за грудень 2020 р. Національний Банк розмістив цікаву інформацію про співвідношення іпотеки до ВВП у 2020 р. Так, у Данії цей показник більше 100% від ВВП; у Франції та Німеччині — 50%-70% від ВВП, в Угорщині та Румунії – близько 10%, а в Україні — лише 0,7%. Якщо орієнтуватися на показники Польщі (21,8% від ВВП), то загальний іпотечний портфель треба збільшити з нинішніх 30 млрд. грн. до 933 млд. грн. Тобто, потенціал України — це зростання іпотечного портфеля на 900 млд.грн. Що заважає іпотечному кредитуванню? Серед головних чинників — низька купівельна спроможність основної маси населення. З іншого боку, за останніми даними, абсолютна більшість українців прагне поліпшити свої житлові умови. Важливу роль відіграє й психологчний фактор – уявлення клієнтів про іпотеку в цілому. У нас вважається, що це дорого і складно. Відсоткові ставки за кредитами справді лишаються високими. З іншого боку, спостерігаєтьсятенденція до їхнього зниження, повязана з падінням вартості залучених ресурсів — від низької облікової стаки НБУ до зниження відсоткових ставок за депозитами. При збереженні такої тенденції за залученими коштами зниження відсотків за іпотечними кредитами також буде значним. А от оформити іпотечний кредит в Україні досить легко. Для оформлення заявки від позичальника потрібен мінімальний пакет документів — паспорт, код і документи на дружину/чоловіка. Якщо це первинний ринок – довідка від забудовника. Для ухвалення рішення про кредитування цього достатньо, додаткове забезпечення не потрібне, оскільки заставою виступають майнові права на нерухомість, яку купує позичальник. Глобус Банк працює на ринку кредитування нерухомості на первинному ринку близько 5 років. На сьогодні у нас акредитовано близько 40 партнерів-забудовників і понад 300 обєктів нерухомості. За цей час було оформлено кредитів більше 2000 клієнтів, 95% відсотків - це кредити на купівлюнерухомості на первинному ринку. Як результат, ми маємо якісний кредитний портфель з практично нульовим рівнем прострочення. Останнім часом спостерігається позитивна тенденція з вирішення цих питань, які гальмували розвиток іпотеки в минулому. Так, НБУ помякшив окремі вимоги до визначення банками розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями. Саме для іпотечних кредитів Національний банк дозволив враховувати доходи членів родини позичальника-фізособи під час оцінки його/її фінансового стану. Раніше банки при розразунку фінансового стану враховували тільки дохід позичальника. Наразі лишається чинною норма про резервування при кредитуванні нерухомості на первинному ринку. Для поліпшення ситуації варто переглянути чинну нормативну базу та віднести “майнові права” до “прийнятного” забезпечення, що, відповідно, зменшить норму резервування. Це дасть можливість більшій кількості банківських установ розвивати кредитування нерухомості на первинному ринку під заставу майнових прав та зменшить відсоткову ставку за іпотечнимикредитами.

В Україні іпотечне кредитування практично відсутнє, але саме це дає надію на бурхливий розвиток цього напрямку кредитування.

У своєму Звіті про фінансову стабільність за грудень 2020 р. Національний Банк розмістив цікаву інформацію про співвідношення іпотеки до ВВП у 2020 р. Так, у Данії цей показник більше 100% від ВВП; у Франції та Німеччині — 50%-70% від ВВП, в Угорщині та Румунії – близько 10%, а в Україні — лише 0,7%. Якщо орієнтуватися на показники Польщі (21,8% від ВВП), то загальний іпотечний портфель треба збільшити з нинішніх 30 млрд. грн. до 933 млд. грн. Тобто, потенціал України — це зростання іпотечного портфеля на 900 млд.грн.

Що заважає іпотечному кредитуванню? Серед головних чинників — низька купівельна спроможність основної маси населення. З іншого боку, за останніми даними, абсолютна більшість українців прагне поліпшити свої житлові умови.

Важливу роль відіграє й психологчний фактор – уявлення клієнтів про іпотеку в цілому. У нас вважається, що це дорого і складно.

Відсоткові ставки за кредитами справді лишаються високими. З іншого боку, спостерігаєтьсятенденція до їхнього зниження, пов’язана з падінням вартості залучених ресурсів — від низької облікової стаки НБУ до зниження відсоткових ставок за депозитами. При збереженні такої тенденції за залученими коштами зниження відсотків за іпотечними кредитами також буде значним.

А от оформити іпотечний кредит в Україні досить легко. Для оформлення заявки від позичальника потрібен мінімальний пакет документів — паспорт, код і документи на дружину/чоловіка. Якщо це первинний ринок – довідка від забудовника. Для ухвалення рішення про кредитування цього достатньо, додаткове забезпечення не потрібне, оскільки заставою виступають майнові права на нерухомість, яку купує позичальник.

Глобус Банк працює на ринку кредитування нерухомості на первинному ринку близько 5 років. На сьогодні у нас акредитовано близько 40 партнерів-забудовників і понад 300 об’єктів нерухомості. За цей час було оформлено кредитів більше 2000 клієнтів, 95% відсотків – це кредити на купівлюнерухомості на первинному ринку.

Як результат, ми маємо якісний кредитний портфель з практично нульовим рівнем прострочення.

Останнім часом спостерігається позитивна тенденція з вирішення цих питань, які гальмували розвиток іпотеки в минулому.

Так, НБУ пом’якшив окремі вимоги до визначення банками розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями. Саме для іпотечних кредитів Національний банк дозволив враховувати доходи членів родини позичальника-фізособи під час оцінки його/її фінансового стану. Раніше банки при розразунку фінансового стану враховували тільки дохід позичальника.

Наразі лишається чинною норма про резервування при кредитуванні нерухомості на первинному ринку. Для поліпшення ситуації варто переглянути чинну нормативну базу та віднести “майнові права” до “прийнятного” забезпечення, що, відповідно, зменшить норму резервування.

Це дасть можливість більшій кількості банківських установ розвивати кредитування нерухомості на первинному ринку під заставу майнових прав та зменшить відсоткову ставку за іпотечнимикредитами.