fbpx

Звільнення від орендної плати. Розв’язка

07/ 04/ 2020
Зоя Красюк, асоційований партнер,
керівник практики нерухомість і земельне право, SPENSERS
Юлія Ленга, юрист практики, SPENSERS

30 березня ВР прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням  коронавірусної хвороби (COVID-2019)» № 540-IX, одним з пунктів якого (п. 5, в редакції Проекту Закону від 29.03.2020 р.) було передбачено звільнення наймачів від плати за користування майном.

Ця норма вже спочатку була неоднозначною, оскільки посилалася на частину шосту статті 762 Цивільного Кодексу України:

«Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.»

Наміри здавалось би благі.

Таким чином, законодавець намагався допомоги бізнесу, що опинився під обмеженнями у зв᾽язку з карантином, а це:

  • заклади громадського харчування (ресторани, кафе тощо);
  • торговельно-розважальні центри;
  • інші заклади розважальної діяльності, фітнес-центри, заклади культури;
  • заклади торговельного і побутового обслуговування населення;
  • інші суб’єкти господарювання, робота яких передбачає приймання відвідувачів.

Одночасно з переліку заборон є деякі виключення а саме: торгівля продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, ветеринарними препаратами, кормами, пестицидами та агрохімікатами, насінням і садивним матеріалом, засобами зв’язку; провадження банківської та страхової діяльності, а також медичної практики, ветеринарної практики, діяльності автозаправних комплексів, діяльності з технічного обслуговування та ремонту транспортних засобів, технічного обслуговування реєстраторів розрахункових операцій, діяльності з ремонту комп’ютерів, побутових виробів і предметів особистого вжитку, об’єктів поштового зв’язку; торговельної діяльності та діяльності з надання послуг громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень.

Наведені обмеження встановлені Постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11.03.2020 року № 211.

Але…

По перше,

як бути орендодавцю, що також переживає не найкращі часи, та має певні фінансові плани та зобов’язання перед контрагентами, кредиторами, працівниками та інші?

По друге, 

як, власне кажучи, змінюється процедура звільнення?

Згідно норм законодавства та судової практики, орендар, який претендує на звільнення від орендної плати, на підставі  частини шостої статті 762 Цивільного Кодексу України повинен довести, що він дійсно не мав можливості користуватися майном з підстав, що від нього не залежать.

Першим кроком, необхідно підготувати обґрунтування, зібрати доказову базу та звернутися з відповідним повідомленням до орендодавця і якщо це питання неможливо буде вирішити шляхом переговорів, звертатися до суду.

Отже, запропонована Проектом Закону редакція скоріше була додатковою підставою для звернення, ніж причиною для звільнення від орендної плати та навряд чи стала б панацеєю для орендарів.

Але не будемо зупинятися на редакції Проекту Закону, оскільки неочікуваною стала опублікована редакція Закону, яка містить вже інше формулювання, а саме:

«З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач МОЖЕ БУТИ ЗВІЛЬНЕНИЙ від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу. (п. 5, редакції Закону № 540-IX від 30.03.2020 р.)

! Коло замкнулося.

Питання щодо звільнення від орендної плати залишається за орендодавцем та/або судом.

Іншими словами, жодного сенсу, окрім «нагадування» дана норма не несе.

Тому все залежить від проявленої сторонами гнучкості в договірних відносинах і комплексної оцінки конкретної ситуації, відмітимо, що багато орендодавців на час карантину надали своїм наймачам орендні канікули, та, звичайно, від правової позиції орендарів.

Як ми писали раніше, для ініціювання звільнення від орендної плати, на підставі  частини шостої статті 762 Цивільного Кодексу України необхідно в першу чергу проаналізувати як карантин вплинув на роботу орендаря і чи дійсно він не може користуватись приміщеннями через імперативну заборону встановлену Постановою №211.

Якщо так, готуємо пакет документів для орендодавця:

  • звернення щодо звільнення від орендної плати на час карантину.

В зверненні необхідно детально обґрунтувати і описати обставини, що є причиною неможливості використовувати майно наймачем, в даному випадку – законодавчо встановлена заборона. В зверненні необхідно зафіксувати факт, що орендар не може фізично користуватись приміщеннями і тому просить звільнення від орендної плати. У випадку судового розгляду це буде ще одним додатковим доказом позиціїорендаря.

Одночасно необхідно звернутись в ТПП України для отримання Сертифікату про форс-мажорні обставини (читайте у нашій статті за посиланням).

Даний документ є доказом неможливості користування приміщенням через обставини, які не залежать від орендаря на частини шостої статті 762 Цивільного Кодексу України і стане вагомим аргументом в комунікаціях з орендодавцем і можливих судових спорах;

  • проект додаткової угоди про орендні канікули.

Хочемо звернути увагу, що підписання додаткової угоди є найважливішою умовою, так як чинне законодавство не передбачає автоматичне звільнення від сплати оренди. Також не варто покладатись на усні домовленості з орендодавцем і зафіксувати їх письмово.

Крім того, орендар, має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч.4,  ст. 762 ЦКУ).

Якщо в результаті проведених переговорів і наданих документів орендодавець відмовить в підписанні додаткової угоди про звільнення від орендної плати або її зменшення можна піти двома шляхами:

  • звернутись до суду про визнання додаткової угоди укладеною, або
  • припинити сплачувати орендну плату і очікувати судового розгляду з ініціативи орендодавця.

Який варіант обрати залежить в першу чергу від умов договору оренди.

Наприклад, якщо передбачено, що несплата орендної плати є підставою для одностороннього розірвання договору, а оренду необхідно зберегти, варто обрати перший варіант.

На нашу думку в умовах,  що склалась, найкращим виходом є не «оголошення війни» між орендодавцями і орендарями, а консолідація зусиль і спільний пошук виходу з ситуації.

Однак одночасно необхідно мати обґрунтовану позицію захисту своїх інтересів у випадку негативного сценарію.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Додати коментар

Такий e-mail вже зареєстровано. Скористуйтеся формою входу або введіть інший.

Ви вказали некоректні логін або пароль

Вибачте, для коментування необхідно увійти.
Читайте корисні статті та новини. Поширюйте їх соціальни мережами.
0 Шейрів

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: