European Business Association

Log in

Login to your account

Username *
Password *
Remember Me
News from members
Wednesday, 06 September 2017 09:15

The level of vacant space in the warehouse market fell to 9.5% as of 1 half of 2017



Київ, 31 серпня 2017 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, які були опубліковані в огляді ринку складської нерухомості Києва, на фоні відновлення економіки, у першому півріччі 2017 року спостерігалось помітне зміцнення попиту на ринку. Більш сприятливі економічні умови позитивно вплинули на зростання орендної активності переважно серед великих рітейлерів та логістичних операторів. Їх частка у структурі загального валового поглинання досягла 57% та 31% відповідно. Таким чином, у першому півріччі обсяг валового поглинання (включаючи угоди купівлі для власного використання) збільшився на 46% р/р та становив близько 70 000 кв.м. Такі суттєві зміни в динаміці попиту, в основному, відбулись за рахунок завершення однієї угоди з придбання у Ghelamco Group складського комплексу Kopylov Logistic Park (31 000 кв. м) національною мережею дискаунтерів «АТБ» для власного користування.

На ринку оренди обсяг валового поглинання склав близько 40 000 кв. м, що на 16,7% менше порівняно з аналогічним періодом минулого року. З одного боку, зниження рівня валового поглинання було зумовлено перерозподілом попиту між спекулятивною пропозицією та об’єктами,  призначеними для власного користування, з  одночасним зростанням дефіциту великих лотів складських приміщень, доступних для оренди, а також обмеженим обсягом нових приміщень. Зокрема, зростання попиту з боку рітейлерів спостерігалось переважно в об'єктах під управлінням логістичних операторів.  Так найбільшою угодою в сегменті складів логістичних операторів стала оренда Metro C&C 14 000 кв. м  в складському комплексі FM Logistic. З іншого боку, очікується, що орендна активність суттєво зросте протягом другого півріччя у разі, якщо декілька великих поточних запитів на оренду складських приміщень будуть завершені до кінця 2017 року. Якщо у минулому році валове поглинання переважно складалось з переїздів, протягом перших шести місяців 2017 року були укладені декілька угод розширення. Серед найбільших угод з оренди першого півріччя необхідно відзначити розширення національного логістичного оператора "Нова Пошта", який орендував 8 600 кв. м у комплексі Omega II.

Розглядаючи структуру валового поглинання за розміром транзакцій, лише невеликі (менше 5 000 кв.м)  та середні (5 001 - 10 000 кв.м)  за розміром угоди були завершені у першому півріччі 2017, причому найбільшу частку становили саме транзакції до 5 000 кв. м, що склали близько 82% загального обсягу валового поглинання. У той же час, потреби у площах, що перевищували 10 000 кв. м задовольнялись шляхом придбання об’єктів або розширення у складських приміщеннях, які пропонуються логістичними операторами. Крім того, ми очікуємо, що задоволення потреб орендарів у великих складських площах найближчим часом буде реалізовуватись  шляхом будівництва за схемою build-to-suit.

У першому півріччі 2017 на ринку з'явились невеликі складські комплекси. Нова пропозиція включає 4 100 кв. м у складі 3 черги SAN factory та 4 100 кв. м у складському комплексі "Щасливе 2".  Однак, не дивлячись на появу 8 200 кв. м нових площ, загальна пропозиція на ринку скоротилась на 2,1%  до 1,25 млн. кв. м станом на кінець червня 2017 року, порівняно з груднем 2016 року. Оскільки введення в експлуатацію 3 черги Unilogic Park (22 000 кв.м) було перенесено на наступний рік, обсяг складських площ, запланованих на друге півріччя 2017 року, становить лише 1 100 кв. м у наступній черзі складського комплексу SAN factory. Таким чином, очікується, що обсяг нової спекулятивної пропозиції у 2017 році складе близько 9 300 кв.м. Незважаючи на те, що ознаки суттєвого зміцнення попиту були зафіксовані у першому півріччі 2017 року, девелоперська активність залишалась обмеженою, що викликано низькими  орендними ставками порівняно із витратами на будівництво складських об’єктів, а також відсутністю позикового фінансування проектів.

Водночас, обмежена кількість об’єктів на стадії будівництва та зростання потреб в складських площах із боку ключових орендарів стимулювало девелоперську активність у секторі будівництва складських об’єктів для власного використання. Очікується, що близько 34 000 кв. м складських площ для власного користування буде введено в експлуатацію до кінця 2017 року. Нові складські  приміщення будуть сконцентровані в 6 секції (7 000 кв.м)  3 черги комплексу FM Logistic та складським комплексом «Термінал Нова Пошта» (20 000 кв.м), що будується для власних потреб національним логістичним оператором «Нова Пошта».

Рівень вакантності продовжував знижуватись протягом першого півріччя та склав 9,5% на кінець червня 2017 року, що на 2,5 п.п. менше показника, зафіксованого в кінці 2016 року. Основними передумовами зниження вакантності стало підвищення попиту з боку орендарів, обмежений обсяг нового будівництва та скорочення спекулятивної пропозиції на ринку.  Найвища індикативна орендна ставка на якісні складські приміщення у Київській області залишалась стабільною, перебуваючи на рівні $4,1/кв.м/місяць (без урахування ПДВ та OPEX) на кінець червня 2017 року. Проте, незважаючи на стабільність прайм ставок, нижня межа діапазону ставок оренди, виражених в доларах США,  продемонструвала зростання на 7% у складських об’єктах класу А та на 23% у приміщеннях класу В з початку року, що було зумовлено зміцненням курсу гривні та зростанням попиту орендарів.  В результаті, орендні ставки (без урахування ПДВ та OPEX) для складських приміщень класу A коливались у межах $3,0-$4,0/кв.м/місяць (85 грн - 110 грн/кв.м./місяць), в той час як орендні ставки у приміщеннях класу В знаходились у межах $2,3-$3,0/кв.м/місяць (60 - 80 грн/кв.м/місяць). Окрім оплати орендних платежів, типові угодами оренди передбачено відшкодування орендарями операційних витрат (OPEX) у розрахунку на квадратний метр. Внаслідок зростання комунальних платежів, податку на землю та збільшення номінальної заробітної плати, операційні витрати в професійних складських об’єктах зросли приблизно на 10-20% з початку року, коливаючись у межах від $0,5 до $0,6/кв. м/місяць (12 грн - 15 грн/кв.м/місяць) без урахування ПДВ на кінець першого півріччя 2017.

Наталія Сокирко, керівник департаменту промислової та логістичної нерухомості, прокоментувала:

«Розглядаючи попит на складські приміщення, 2017 обіцяє бути активним роком для ринку складської нерухомості. Ми очікуємо, що попит на складські площі продовжить тенденцію росту у другій половині 2017 року. Незважаючи на той факт, що декілька угод з розширення були завершені у першому півріччі, існує значний обсяг незадоволеного попиту на ринку, що вірогідно реалізується до кінця року. З огляду на низький обсяг нової пропозиції, очікуваний до кінця року, нові площі будуть швидко поглинуті ринком на тлі існуючого відкладеного попиту орендарів та дефіциту нової спекулятивної пропозиції на ринку. Очікується, що середня ринкова вакантність продовжить знижуватись до кінця року, а декларовані орендні ставки поступово почнуть демонструвати ріст, у зв'язку зі зростаючим попитом та зменшенням обсягів вакантних площ. В цілому, ринок демонструє необхідну позитивну динаміку. Ми очікуємо зростання попиту на складські приміщення і помірного зростання орендних ставок, особливо в кращих об'єктах, Однак, подальші зміни орендних ставок і капітальної вартості об'єктів переважно залежатимуть від розподілу попиту між пропозицією складських площ, орієнтованих на здачу в оренду (спекулятивний ринок) і об'єктами, які будуються для власного використання, а також загальної економічної і фінансової стабільності в країні».

Про компанію CBRE

CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2016 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500. Сьогодні CBRE - це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 450 офісів в світі і штат співробітників близько 75 000 чоловік (не враховуючи  афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на об'єктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre.ua і www.kievoffice.com.ua.

Контактна інформація

Старунчак  Діана

Консультант з маркетингу
CBRE Ukraine
Tел. +38 044 390 0000
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

Calendar

Last month September 2017 Next month
M T W T F S S
week 35 1 2 3
week 36 4 5 6 7 8 9 10
week 37 11 12 13 14 15 16 17
week 38 18 19 20 21 22 23 24
week 39 25 26 27 28 29 30

EBA Official Partners