European Business Association

Log in

Login to your account

Username *
Password *
Remember Me
News from members
Monday, 20 March 2017 11:40

Growth of gross absorption by 38.3% against the recovery in demand for office space



Згідно зі звітом компанії CBRE Ukraine, у зв’язку зі зниженням рівня економічної невизначеності і активізації ділової активності, ситуація на ринку офісної нерухомості Києва в 2016 році покращилася. Важливим фактором, який стимулює зростання попиту на офісні приміщення, стало відновлення зростання зайнятості. Корпоративний бізнес також був більш оптимістичний у своїх планах на майбутнє: індекс ділових очікувань збільшився на 4,7% в порівнянні з 2015 роком.

Обсяг орендної активності досягнув 160 000 кв.м протягом року, збільшившись на 33,3% (р/р) . При цьому близько 50% даного обсягу припало на угоди з пролонгації договорів оренди. Незважаючи на поліпшення ділових очікувань і скорочення рівня безробіття, в 2016 році угоди з переїзду компаній переважали в структурі валового поглинання офісних приміщень. Варто відзначити, що після глибокої рецесії, що охопила ринок в 2014-2015 рр., орендарям потрібно більше часу для того, щоб вони знову були готові істотно розширювати офісні площі. Однак, протягом досліджуваного періоду окремі угоди щодо розширення займаної площі все ж були завершені. Річний обсяг валового поглинання в 2016 році досяг 80 000 кв.м, що на 38,3% більше, ніж у 2015 році. Орендарі продовжували фокусуватися на об'єктах класу А, використовуючи можливість підвищити якість офісних приміщень не збільшуючи витрат або ж незначно збільшити бюджет на оренду приміщень.

У структурі валового поглинання за видом діяльності в 2016 р. збереглася активність з боку компаній, що представляють сферу інформаційних технологій і телекомунікацій. Їх частка в загальному обсязі угод досягла 40% (+2 п.п. р/р). Компанії в сфері виробництва і енергетики зайняли близько 18% офісних площ, зданих в оренду в 2016 році, збільшивши свою частку на 9 п.п. в порівнянні з 2015 роком. Частка FMCG сектору у валовому поглинанні становила близько 10% і залишилася незмінною. Частина представників бізнес-послуг в структурі попиту на офісні приміщення також суттєво зросла, склавши 11% (+7 п.п. р/р).

Однією з найбільш значущих угод, укладених в 2016 році, стала оренда 5 500 кв.м аутсорсинговою компанією SoftServe в бізнес-центрі Merx. Серед інших угод варто відзначити переїзд медіа компанії «Радіо Свобода» та фармацевтичної компанії TEVA, які орендували 2 500 кв і 2 400 кв.м відповідно. Компанія Nokia Solutions Network орендувала 2 300 кв.м. в БЦ «Сенатор». Аудиторська компанія Deloitte уклала договір пролонгації оренди в БЦ Prime, розширивши займану площу до 3 200 кв.м. Більш того, енергетична компанія «ДТЕК» орендувала додаткові 1 700 кв.м. в БЦ 101 Tower.

З огляду на появу нових об'єктів офісної нерухомості в 2016 році, загальна конкурентна пропозиція збільшилася на 3,0% (р/р), досягнувши 1,69 млн. кв.м на кінець року. Продовжуючи тенденцію скорочення обсягу введення нових площ в офісному сегменті, річний обсяг нової пропозиції в Києві досяг рекордно низького значення 50 000 кв.м в шести бізнес центрах, що на 28% нижче за показник 2015 року. Варто відзначити, що 76% нової пропозиції припало на розширення існуючих офісних об'єктів.

Будівельна активність в офісному секторі сповільнилася, а кількість об'єктів, що знаходяться на стадії девелопменту, скоротилася. Очікується, що обсяг нової пропозиції в 2017 не перевищить 30 000 кв. м із завершенням будівництва трьох бізнес-центрів. При цьому перша черга БЦ «Астарта» (GLA 15 000 кв.м) і офісна будівля на вул. Сагайдачного (10 000 кв. м) складуть 82% нової пропозиції. З огляду на те, що обидва об'єкти перебувають в Подільському субринку, ми очікуємо збільшення доступних для оренди офісних площ в цьому субринку ЦДР. Ще 5 500 кв офісних площ заявлено до введення в експлуатацію в БЦ K\MOST за межами ЦДР.

У той час як протягом останніх п'яти років обсяг нової пропозиції поступово скорочувався, в 2016 році попит на оренду приміщень почав демонструвати позитивну динаміку. В результаті, середня ринкова вакантність знизилася з 30,2% до 27,5% (-2,7 п.п.) протягом 2016 року. Тенденція до зниження вакантності була відзначена на всіх субринках, крім зони, що межує з ЦДР, де вакантність підвищилася на 6,8 п.п. і встановилася на рівні 26,9%, з огляду на появу трьох нових офісних об'єктів.

Орендні ставки на ринку офісної нерухомості залишалися без значних змін, завдяки стабілізації попиту орендарів. Всупереч незначним коливанням валютного курсу протягом 2016 року, ефективні ставки на кращі офісні приміщення залишилися на рівні $23/кв.м/місяць на кінець року. Продовжуючи тенденцію минулих років, істотний розрив між початково анонсованими і фактичними ставками оренди зберігався, особливо в високоякісних об'єктах. Наприклад, в той час як початково озвучені ставки оренди для об'єктів класу А в ЦДР варіювалися в межах від $16 до $30/кв.м/місяц, ефективні ставки оренди на аналогічні приміщення перебували в межах $12-$23/кв.м/місяць. В об'єктах класу В запрошувані ставки коливалися в межах $10-$22/кв.м/місяць, а фактичні ставки були на рівні $8 - $20/кв.м/місяць.

Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував:

«У 2017 році ми очікуємо підвищення орендної активності зважаючи на поступове зростання зайнятості та збільшення попиту на якісні офісні приміщення з боку орендарів. Тенденція до скорочення обсягу введення нових приміщень збережеться, а річний обсяг нової пропозиції складе близько 30 000 кв.м. Внаслідок більш стійкого зростання попиту і скорочення обсягу нової пропозиції, очікується, що протягом 2017 року середня ринкова вакантність буде скорочуватися. Особливо відчутне зменшення частки вакантних площ прогнозується в бізнес-центрах класу А і В, розташованих в ЦДР. Більш того, ми прогнозуємо, що зменшення обсягу нової пропозиції спричинить не тільки скорочення вакантності, але й поступове відновлення орендних ставок, особливо в пройм-об'єктах. У той же час, на ринку буде спостерігатися зменшення привілеїв, які надаються орендарям, що створить передумови для зростання ефективних ставок в кращих бізнес центрах».

Про компанію CBRE

CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2015 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу Fortune 500. Сьогодні CBRE - це світовий лідер в області комерційної нерухомості, що має більше 400 офісів в світі і штат співробітників близько 70 000 чоловік (виключаючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 260 фахівців, включаючи персонал на об'єктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію. CBRE в Україні надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, ринки капіталу, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проектами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою об’єктів нерухомості. Більш детальну інформацію Ви можете отримати, відвідавши наші сайти: www.cbre.ua і www.kievoffice.com.ua.

Контактна інформація

Старунчак Діана
Консультант з маркетингу
CBRE Ukraine
Tел. +38 044 390 0000
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

Calendar

Last month April 2017 Next month
M T W T F S S
week 13 1 2
week 14 3 4 5 6 7 8 9
week 15 10 11 12 13 14 15 16
week 16 17 18 19 20 21 22 23
week 17 24 25 26 27 28 29 30

EBA Official Partners